20 Aprile 2017

Le differenze tra B&B, locazioni turistiche e affittacamere

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La gestione fiscale di un bed&breakfast non prevede nulla di diverso rispetto all’ordinario trattamento di una qualsiasi attività d’impresa. Tale affermazione, tuttavia, presuppone un’analisi della questione sin dalle origini, o meglio dalle modalità con le quali un soggetto vuole condurre tale attività ai fini delle imposte, dirette e indirette. In particolare, una delle questioni sulle quali è necessario prestare estrema attenzione è la verifica dei presupposti per il conseguimento di un reddito di natura diversa, di cui all’articolo 67, comma 1 numero 3 lettera i) Tuir, ossia l’esercizio di un’attività di natura commerciale occasionale, piuttosto che l’esercizio di un’attività d’impresa commerciale di cui all’articolo 55 dello stesso Tuir.

Il bed&breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero che offre un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuale o stagionale. Negli ultimi anni questa attività ha visto registrare un notevole incremento, grazie anche alla facilità di apertura di questo tipo di esercizi, particolarmente adatti nelle grandi città turistiche.

È opportuno, quindi, effettuare alcune considerazioni di base, con l’obiettivo di creare un po’ di chiarezza in merito a tale tipologia di attività.

Dal punto di vista civilistico non troviamo una definizione puntuale di B&B, in quanto la regolamentazione del settore turistico è demandata alle rispettive Regioni e Province autonome.

Tipologia	Descrizione
*Bed & breakfast*	Secondo quanto stabilito dall’articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo “*strutture ricettive a conduzione* ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”. In altri termini, il B&B consiste nel servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di camere stabilito a livello regionale, con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.
Locazioni turistiche	Ai sensi dell’articolo 12, comma 5, vanno definite come: “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”. In altri termini, l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, etc.). In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.
Affittacamere	Ai sensi dell’articolo 12, comma 2, vanno definiti come affittacamere le “*strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile*, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. In altre parole l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera. Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.

Dalla lettura della tabella di cui sopra emerge chiaramente l’esigenza di non confondere l’attività di B&B con l’attività di locazione turistica, in quanto le genesi dei rapporti giuridici è nettamente distinta.

Le locazioni turistiche, infatti, traggono origine dalle disposizioni di cui all’articolo 1571 e seguenti del cod. civ. ai quali devono essere aggiunte le previsioni di cui all’articolo 53 del Codice del Turismo, secondo cui si definiscono locazioni turistiche “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati”. In altri termini, quindi, la finalità di tale rapporto contrattuale è la messa a disposizione “asettica” dei locali (immobili) a fronte della corresponsione di un corrispettivo.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1571 del cod. civ. “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

L’attività di B&B, invece, oltre alla messa a disposizione dei locali (camera da letto) prevede la somministrazione di ulteriori servizi quali la prima colazione. Tale ultimo elemento attrae quindi l’attività di B&B all’esterno della definizione civilista del contratto di locazione.

In conclusione, avere ben chiara la distinzione guida nella corretta individuazione del corretto regime fiscale da adottare.

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