Il regime di deducibilità degli immobili per i professionisti

In particolare nei successivi commi 2 e 3 è regolata la materia della deducibilità degli ammortamenti e dei canoni di leasing relativi agli immobili dei professionisti, siano essi strumentali o adibiti ad uso promiscuo.

Per i soggetti che esercitano attività artistica o professionale, si considerano strumentali gli immobili utilizzati direttamente dal lavoratore che li possiede per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica o professionale, mentre non assume rilevanza il fatto che l’acquisto sia stato effettuato in qualità di persona fisica o di esercente arte o professione (R.M. 13/E/2010).

Il regime di deducibilità degli ammortamenti dei beni immobili strumentali per l’esercizio di arti o professioni è diverso a seconda della data di acquisto dell’immobile. Premesso che in ogni caso le quote di ammortamento ammesse in deduzione vanno determinate entro un ammontare massimo pari a quello derivante dall’applicazione delle aliquote di cui al DM 31.12.2008:

• per gli immobili acquistati o costruiti sino al 14 giugno 1990 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento;
• per gli immobili acquistati o costruiti dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 non è ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento;
• per gli immobili acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento, ma la deduzione è ridotta ad 1/3 per i periodi d’imposta 2007-2008-2009. In questo caso è inoltre necessario considerare l’indeducibilità della quota di ammortamento riferibile al terreni su cui insiste il fabbricato strumentale. Poiché con riferimento ai professionisti non ha senso parlare di fabbricato industriale, il costo riferibile al terreno indeducibile è pari al 20% del costo complessivo dell’immobile o al costo d’acquisto dell’area, se l’acquisizione è avvenuta separatamente e il fabbricato è stato costruito successivamente;
• per gli immobili acquisiti dal 1 ° gennaio 2010 non sono ammesse in deduzione quote di ammortamento.

Nel caso di immobile strumentale acquisito in leasing, la Finanziaria 2007 aveva introdotto una deduzione totale dei canoni di leasing immobiliare (fermo restando la necessità di scorporo dell’area) in relazione ai contratti con durata non inferiore alla metà del periodo di ammortamento (con minimo di 8 anni e massimo di 15) stipulati nel triennio 2007-2009. In ogni caso per i contratti di locazione finanziaria stipulati nel periodo 1° gennaio 2007 – 31 dicembre 2009 la deduzione dei canoni di leasing è consentita nella misura di un terzo.

Per in contratti stipulati dal 2010 si è invece tornati all’indeducibilità totale.

Con la Legge di Stabilità 2014 è stata reintrodotta la possibilità per i lavoratori autonomi di dedurre i canoni dei leasing immobiliari stipulati dal 2014 e portato a 12 anni, in analogia a quanto previsto per le imprese, il termine per operare la deduzione (anche qui con la necessità di procedere allo scorporo dell’area).

Per quanto riguarda gli immobili ad uso promiscuo, ovvero destinati sia allo svolgimento della professione che ad esigenze personali o familiari abitative del contribuente, è deducibile il 50% della rendita catastale dell’immobile di proprietà o posseduto a titolo di usufrutto o di altro diritto reale, a condizione che quest’ultimo non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.

Per gli immobili “promiscui” acquistati in leasing è prevista la deduzione pari al 50% del canone di locazione esclusivamente con riferimento ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2012, e sempre che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’attività.

In caso di immobile utilizzato con un contratto di locazione non finanziaria è invece ammessa, a prescindere dalla data di stipula del contratto, la deduzione del:

• 100% del canoni pagati (principio di cassa) in caso di immobile strumentale,
• 50% del canone in caso di immobile promiscuo, a condizione che il professionista non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.

Per quanto concerne la deducibilità delle spese sostenute sugli immobili strumentali, essa dipende dalla tipologia di spese, che possono essere di duplice tipologia:

• incrementative: aumentano il costo del bene e trovano deduzione per il tramite di quote di ammortamento (sono incrementative le spese che incidono sugli elementi strutturali, che determinano un significativo e tangibile incremento della capacità produttiva o della vita utile del cespite stesso);
• non incrementative: sono deducibili nei limiti del 5% del costo dei beni ammortizzabili come risultanti dal libro dei cespiti al 01.01; l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi di imposta successivi (sono non incrementative le spese di pulizia, di verniciatura, di riparazione e di sostituzione di parti deteriorate).

Le spese sostenute sugli immobili promiscui sarebbero invece deducibili nella misura del 50% nel periodi d’imposta di sostenimento, a prescindere dalla natura non incrementativa o incrementativa (in quest’ultimo caso infatti non sarebbe possibile imputarle ad incremento del costo del bene che non trova riconoscimento fiscale).