24 Ottobre 2019

L’inidoneità delle quotazioni OMI a fondare gli accertamenti immobiliari

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Per i trasferimenti immobiliari l’indicazione del corrispettivo o del valore del bene oggetto di alienazione è necessaria ai fini dell’applicazione delle imposte dirette e indirette gravanti sulla transazione.

A differenza delle imposte dirette (Irpef e Ires) o dell’Iva, che sono imposte di corrispettivo, dacché la base imponibile derivante dal trasferimento di immobili viene determinata sulla base del corrispettivo pagato dal cessionario, le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale sono imposte di valore, in quanto la base imponibile è rappresentata dal «valore del bene o del diritto alla data dell’atto», a meno che non si tratti di atti soggetti a condizione ex articolo 43 D.P.R. 131/1986.

In linea generale, l’articolo 51, comma 1, D.P.R. 131/1986stabilisce che per valore si assume «quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto», mentre al successivo comma 2 precisa che, per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, per valore si intende quello venale in comune commercio.

Come noto, nei trasferimenti immobiliari non viene mai indicato separatamente il valore dell’immobile ed il corrispettivo pattuito, per cui, in un primo momento, le imposte sono liquidate e versate sul corrispettivo ivi indicato dalle parti (c.d. imposta principale).

Successivamente, però, in sede di eventuale accertamento di valore, che, ai sensi dell’articolo 76, comma 1-bis, D.P.R. 131/1986, deve essere emesso, a pena di decadenza, entro 2 anni dal pagamento dell’imposta principale, è possibile che l’Amministrazione finanziaria contesti l’incongruenza del corrispettivo indicato in atto rispetto al valore venale in comune commercio.

Ai sensi dell’articolo 51, comma 3, D.P.R. 131/1986, tale valutazione può assumere quali parametri di riferimento:

i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre 3 anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, aventi per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo);
il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (criterio della capitalizzazione);
ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Tra gli altri elementi di valutazione si annoverano la valutazione automatica (Cfr., Cass., sent. n. 15080/2001), i criteri matematici individuati dal provvedimento AdE del 27.7.2007, le perizie di rivalutazione fiscale dei terreni ex articolo 7 L. 448/2001 e le quotazioni OMI.

Con specifico riferimento a quest’ultime, in giurisprudenza constavano due opposti orientamenti:

da un lato, si è detto che l’Amministrazione finanziaria è legittimata a procedere in via induttiva all’accertamento dei redditi del cedente, basato sull’inferiorità del corrispettivo al valore stimato dall’Agenzia delle Entrate in base ai valori di mercato (quotazioni OMI), competendo al contribuente provare di aver in concreto venduto al prezzo evidenziato in atto (Cfr., , sent. n. 1505/1991);
dall’altro lato, è stato precisato che le quotazioni OMI non possono costituire prova sufficiente ex se a dimostrare l’inattendibilità del prezzo indicato dalle parti nel contratto, qualora esse non siano accompagnate da indicazioni documentali o presuntive gravi, precise e concordanti atte a fondare la presunzione di un corrispettivo di vendita superiore (Cfr., , sent. n. 16700/2005).

Più recentemente, sembra consolidarsi l’orientamento secondo il quale le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, non costituiscono fonte tipica di prova, ma strumento di ausilio e di indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima (Cfr., Cass. sent. n. 26376/2019; idem, Cass. ord. n. 25707/2015;Cass. sent. n. 21569/2016).

In definitiva, le stime OMI, quali meri valori presuntivi ed indiziari, non sono idonee a fondare gli accertamenti di maggior valore effettuati dall’Amministrazione finanziaria, ma possono essere considerate ragionevolmente attendibili se integrate da altri elementi probatori, quali, ad esempio, la concessione di mutui agli acquirenti per importi superiori ai corrispettivi di vendita fatturati, l’incongruenza tra i corrispettivi delle unità immobiliari facenti parte del medesimo fabbricato, l’antieconomicità della politica di prezzo praticata dall’impresa cedente o le movimentazioni finanziarie sospette.