Le agevolazioni per gli alloggi sociali

Il
c.d. decreto Casa (D.L. 47/14 convertito dalla L. n. 80/14) ha introdotto interessanti novità per quanto concerne l’ambito degli
alloggi sociali al fine di incentivarne la realizzazione nonché il successivo affitto.

Si tratta, in particolare, degli alloggi definiti dal D.M. 22/04/2008, che considera tali le unità immobiliari adibite ad uso residenziale in
locazione permanente che svolgono la funzione di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari
svantaggiati non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.

Rientrano nella definizione di alloggi sociali quelli realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a
contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla
locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà.

E’ compito delle Regioni, in concertazione con le Anci regionali, definire i
requisiti per l’accesso e la permanenza nell’alloggio sociale, nonché il
canone di locazione dell’alloggio sociale in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell’alloggio. E’ espressamente previsto che l’ammontare dei canoni di affitto percepiti dagli operatori deve comunque
coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimonio, tenuto conto, altresì, della funzione sociale dell’alloggio. Tale ammontare non può tuttavia superare i
parametri prefissati per i c.d. “canoni concordati”.

Ciò detto, il decreto Casa prevede  in primo luogo (art. 6) che
fino all’eventuale riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e, comunque, per un periodo
non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori di nuova costruzione o di realizzazione mediante interventi di manutenzione straordinaria o di recupero su un fabbricato preesistente di un alloggio sociale, i redditi derivanti dalla locazione dei medesimi alloggi sociali
non concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai fini delle imposte sui redditi e alla formazione del valore della produzione netta ai fini
Irap, nella misura del
40 per cento. Questa disposizione, tuttavia, potrebbe essere qualificabile come
aiuto di Stato e pertanto è “sospesa” in quanto si attende
l’autorizzazione da parte della Commissione europea

Ai sensi dell’art. 7 del decreto al
conduttore dell’alloggio sociale, adibito ad propria
abitazione principale, per il triennio 2014 – 2016, spetta una detrazione complessivamente pari a:

L’eventuale eccedenza (una volta detratte dall’imposta lorda le detrazioni per attività di lavoro e quelle per familiari a carico) può essere
riportata nel periodo di imposta successivo. Resta da capire come la detrazione in esame si
coordini con le altre detrazioni previste per gli inquilini.

L’art. 8 del
decreto Casa, infine, come modificato dal decreto “Sblocca Italia” (D.L. 133/2014), disciplina il
rent to buy anche nell’ambito degli alloggi sociali prevedendo la possibilità di
riscatto da parte del conduttore
dopo 7 anni dall’inizio della locazione, regolando uno specifico trattamento fiscale ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap.

Fino alla data del riscatto, il
conduttore può imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e per altra parte in conto affitto: ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap, i
corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e ad essi si applica la suddetta
riduzione del 40% ai fini del reddito di impresa (sempre che l’agevolazione riceva il “placet” europeo).

Ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP, i
corrispettivi delle cessioni degli alloggi di edilizia sociale si considerano conseguiti alla data dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e le imposte correlate alle
somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio nel periodo di durata del contratto di locazione costituiscono un
credito d’imposta.

Per espressa previsione normativa, la medesima disciplina si applica anche ai
contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e di
vendita con riserva di proprietà aventi ad oggetto alloggi sociali.