Il trattamento fiscale della vendita di area già edificata
di Luigi Ferrajoli
Sul tema della tassabilità ai fini delle imposte dirette del reddito diverso, secondo l’articolo 67 del D.P.R. 917/1986 c.d. Tuir, generato dalla cessione di un fabbricato che risulti dall’atto di vendita destinato alla demolizione, si pronuncia per la prima volta la Corte di Cassazione con due decisioni, la sentenza n.4150 del 21/02/2014 e la sentenza n. 15631 del 09/07/2014 che esprimono un orientamento favorevole al contribuente.
La Direzione Centrale dell’Agenzia delle entrate nella Risoluzione 395/E del 22.10.2008 ha affermato che la cessione da parte di un privato di un fabbricato destinato alla demolizione configura dal punto di vista delle imposte dirette una cessione di area edificabile con conseguente emersione di plusvalenze tassabili.
Secondo tale interpretazione il reale oggetto della cessione sarebbe da individuarsi nell’area di sedime del fabbricato ceduto e nella connessa potenzialità edificatoria dello stesso stante la perdita di valore dell’immobile destinato alla demolizione.
La tesi delle Entrate è censurabile poiché oltre a travolgere la natura giuridica dell’atto per quello che ne costituisce l’oggetto, con quanto ne consegue in termini di incertezza sul diritto applicabile, presenta profili di contraddittorietà.
La demolizione di un fabbricato non è sempre destinata a tradursi in una nuova costruzione, ben potendo concretizzarsi in una ristrutturazione edilizia, configurabile quando alla demolizione di un manufatto preesistente faccia seguito la fedele ricostruzione: la “fedeltà” consegue al rispetto sia del volume che della sagoma preesistenti.
Un’ulteriore censura riguarda l’insanabile contraddizione che l’adesione alla stessa genererebbe all’interno del sistema impositivo, tra tassabilità ai fini IVA ed ai fini delle imposte dirette della medesima fattispecie: non si può infatti considerare un atto di cessione, che è un atto unico, cessione di area ai fini delle imposte dirette e cessione di fabbricato ai fini delle indirette.
Nella prima fattispecie all’esame della Cassazione l’oggetto della cessione consisteva in un capannone ad uso commerciale sito su un terreno avente capacità edificatoria. Secondo l’interpretazione proposta dall’Ufficio, l’art. 67 del Tuir nel prevedere la tassabilità della plusvalenza realizzata tramite la cessione di terreni “suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione“, ricomprende la cessione non solo di terreni “nudi” ma anche di quelli che, pur essendo edificati, conservavano integra la loro capacità edificatoria in base alle previsioni del Piano Regolatore Generale.
Nel dirimere la questione la Corte applica una interpretazione letterale della norma in contesto e ritiene preminente il dato reale che consiste nell’oggetto della cessione come individuato dal catasto al momento della vendita, sostenendo che “in materia di imposta sui redditi, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi“, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, di conseguenza, non possono rientrare tra le stesse le cessioni aventi ad oggetto non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria” ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, e che quindi è da ritenersi già edificato”.
La Corte afferma inoltre che “a nulla rileva che il capannone insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione”.
Nella pronuncia del luglio 2014 la Corte accoglie le doglianze della parte privata che aveva proposto ricorso avverso la pronuncia della Commissione tributaria regionale che aveva accolto la tesi dell’Amministrazione.
In tale sentenza la Corte di Cassazione sottolinea la finalità della norma “tesa inequivocabilmente ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente “all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” di terreni ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che … scaturisce non “in virtù di un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” dei terreni”.
La pronuncia ribadisce l’applicabilità della norma a terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria con esclusione di quelli sui cui insorge un fabbricato e che sono da ritenersi già edificati ed insiste sulla rilevanza dell’oggetto della compravendita che deve essere individuato sulla base di elementi oggettivi e non sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione è futura, eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale.
