La tassazione Irpef degli immobili alla luce delle novità Imu 2013

Come precisato infatti anche nelle istruzioni alla compilazione sia del modello 730/2014 che del modello Unico persone fisiche 2014, in linea generale, l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito, mentre nel caso in cui gli immobili risultino locati saranno soggetti sia ad Imu che ad Irpef.

Tuttavia a seguito di alcune modifiche normative relative alla disciplina dell’Imu, per la corretta determinazione del reddito complessivo del contribuente e per il calcolo della corretta tassazione Irpef bisogna prestare attenzione ad alcune situazioni, anche in riferimento agli immobili adibiti ad abitazione principale, che possono determinare l’assoggettamento ad Irpef anche per immobili non locati.

A livello normativo infatti si ricorda che:

• il D.L. 102/2013 ha disposto l’abolizione della prima rata dell’acconto Imu 2013 relativa all’ abitazione principale e relative pertinenze, esclusi i fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
• il D.L. 133/2013 ha confermato l’abolizione “limitata” dal versamento della seconda rata Imu 2013 per alcune tipologie di immobili, tra i quali l’abitazione principale; per tali immobili è stato tuttavia confermato l’obbligo del versamento a conguaglio della cosiddetta “Mini Imu”, corrispondente al 40% della differenza tra l’Imu calcolata utilizzando l’aliquota 2013 deliberata dal Comune e quella calcolata con l’aliquota base (pari al 4‰ per l’abitazione principale).

Pertanto, per la corretta compilazione del quadro B del modello 730/2014 o del quadro RB del modello Unico PF bisogna tener conto delle varie situazioni che si possono determinare.

Se per l’anno 2013 l’immobile adibito ad abitazione principale e le relative pertinenze non ha scontato l’Imu, il relativo reddito (rendita catastale rivalutata del 5% ed eventualmente rapportata alla percentuale ed ai giorni di possesso) concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. E’ tuttavia prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari all’ammontare della rendita catastale rivalutata dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. L’immobile quindi, pur concorrendo alla determinazione del reddito complessivo non sarà assoggettato ad Irpef.

Per alcune particolari tipologie di abitazioni principali e pertinenze quali ad esempio:

• abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”);
• abitazioni per le quali è dovuta esclusivamente la prima o la seconda rata dell’Imu (immobili di contribuenti appartenenti al comparto sicurezza o assimilati, o se il comune ne ha deliberato l’esenzione le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta);
• abitazioni per le quali risulta dovuta la cd. “Mini Imu” ;

i relativi redditi (rendita catastale rivalutata del 5% ed eventualmente rapportata alla percentuale ed ai giorni di possesso), avendo scontato l’Imu non sono soggetti ad Irpef e addizionali.

Tale circostanza dovrà essere evidenziata nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico persone fisiche 2014 indicando il codice ”2” nella colonna 12 “Casi particolari IMU”:

Infine, l’art. 1 comma 717 della Legge 147/2013 ha introdotto un’ulteriore ipotesi di deroga alla regola generale dell’effetto sostitutivo Imu/Irpef stabilendo che:

“il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%”.

Tale disposizione normativa, in vigore già per l’anno 2013, comporta che un immobile non locato tenuto a disposizione del contribuente nello stesso comune dove si trova l’abitazione principale (indipendentemente dalla sua classificazione catastale) concorre sempre alla determinazione del reddito complessivo (nel limite del 50%): per identificare tale situazione nella colonna 12 del quadro B (in caso di 730) o del quadro RB (in caso di modello Unico), “Casi particolari IMU” è stato inserito il nuovo codice “3”.

Ad esempio, nel caso in cui un contribuente residente nel comune di Trieste possieda:

• un immobile adibito ad abitazione principale (categoria catastale A2) con rendita catastale pari ad € 400 (per il quale non è dovuta l’Imu);
• un immobile tenuto a disposizione con rendita catastale pari ad € 700 (per il quale è dovuta l’Imu);

il reddito complessivo sarà pari ad euro 910 (euro 420 pari alla rendita catastale rivalutata relativa all’abitazione principale ed euro 490 pari alla rendita catastale rivalutata dell’immobile a disposizione aumentata di un terzo e ridotta del 50%); al contribuente spetta la deduzione per abitazione principale pari alla rendita catastale rivalutata (euro 420), pertanto il reddito imponibile da assoggettare ad irpef sarà pari ad euro 490.