Immobili strumentali: ipocatastali proporzionali anche nel 2014

Le nuove regole

Rinviando a due interventi già pubblicati sulle pagine di Euroconference NEWS (“Trasferimenti di abitazioni più convenienti dal 1° gennaio 2014” e “Acquisto prima casa: cosa cambia dal 2014“) incentrati prevalentemente sulla tassazione per le abitazioni, in questa sede ci interroghiamo su come si debba trattare il trasferimento di un fabbricato strumentale.

Se il fabbricato considerato:

• viene ceduto da un soggetto diverso da impresa o professionista (il “privato”, non titolare di partita IVA) e quindi manca il requisito soggettivo,
• oppure si tratta di un’impresa o un professionista che destina a finalità estranea (ovvero una società che assegna ai soci) un fabbricato sul quale non è stata operata la detrazione (ad esempio perché il bene proviene da un privato) e quindi difetta il requisito oggettivo ai sensi dell’art. 2 comma 2 n. 5 e 6 D.P.R. 633/1972, così come chiarito dalla circolare n. 40/E/2002

allora l’operazione risulta essere fuori campo IVA e pertanto al trasferimento si applica l’imposta di registro (che dal 2014 passa dal 7% al 9%), mentre le ipocatastali, da proporzionali (2% + 1%), diventano fisse a 50 euro cadauna.

Cosa accade se invece la cessione avviene nel campo di applicazione dell’IVA (ad esempio impresa che cede un fabbricato con IVA detratta)?

In tale situazione l’imposta di registro deve considerarsi sempre fissa (passando da 168 euro a 200 euro ai sensi dell’art. 26 del D.L. 104/2013); sul punto va rammentato che l’imposta di registro si applica in misura fissa sia quando l’operazione è imponibile, che nel caso in cui sia esente (si ricordi che l’operazione esente è operazione rilevante ai fini IVA).

Sotto questo profilo si era espressa chiaramente la circolare n. 27/E/2006: “Per le cessioni degli immobili in argomento [fabbricati strumentali, n.d.a.], l’imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168 [dal 2014 € 200 n.d.a.], sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA/Registro, previsto dall’art. 40 del dpr 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA.” Davvero nessun dubbio, quindi, in relazione all’applicazione dell’imposta di registro e il cambiamento dal 2014 riguarda solo la misura del prelievo (da € 168 ad € 200).

Come devono invece essere applicate le imposte ipocatastali?

Il prelievo oggi applicabile è proporzionale e dal 2006 è stato innalzato complessivamente dal 3% al 4% (3% + 1%): l’art. 10 del D.Lgs. 347/1990 (così come modificato dall’art. 35 comma 10-bis del D.L. 223/2006) prevede per le cessioni di immobili strumentali, anche se assoggettate all’imposta sul valore aggiunto, l’applicazione dell’imposta ipotecaria proporzionale e, l’art. 1 comma 1-bis dell’allegata tariffa (anche questa modificata nel 2006) prevede la misura del 3% per le cessioni di cui all’art. 10 comma 8-ter DPR 633/72. L’imposta catastale è dovuta nella misura dell’1%, appunto per un ammontare complessivo del 4%.

Viene da chiedersi come sei dovrebbero applicare le ipocatastali su tali cessioni dal prossimo 1 gennaio.

Sul punto si deve osservare come l’art. 26 comma 2 del D.L. 104/2013 afferma come “L’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al I ° gennaio 2014 è elevato ad euro 200.” Questo significa che le ipocatastali verranno fissate alla misura di € 200 solo quando prima della modifica queste erano fissate all’importo di € 168: non si tratta certo del nostro caso, visto che queste erano proporzionali (e quindi rimarranno tali).

Tale disposizione, come in precedenza affermato, nel nostro caso riguarda quindi solo l’imposta di registro, che invece sino al 31.12 è fissata ad € 168 (e quindi dal 2014 passerà ad € 200).

Pertanto, facendo ordine, l’impresa/professionista che cede un fabbricato beneficiando dell’esenzione concessa dall’art. 10 punto 8-ter del D.P.R. 633/1972 (opportunità applicabile anche nel caso di assegnazione ai soci), si trova nella seguente situazione:

Occorre quindi concludere che dal 1 gennaio 2014 cambierà ben poco (perlomeno su questo punto).