I fabbricati collabenti sono esenti da IMU e TASI

Fabbricati collabenti

Prima di tutto vale la pena chiarire cosa si intende per fabbricato collabente. Si tratta di un immobile che, nello stato in cui si trova, non è in grado di produrre reddito; in particolare, sono unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite parzialmente, con il tetto crollato, ecc..

L’articolo 3, comma 2, lett. b), del D.M. 28/1998 prevede per le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado, la possibilità, ai soli fini della identificazione, di iscrizione in catasto senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso.

Ai sensi del successivo articolo 6, comma 1, lett c), tra le unità di scarsa rilevanza cartografica o censuaria, ai fini della applicazione delle modalità semplificate di denuncia, ricadono “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata una apposita autocertificazione, attestante l’assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.”

Attraverso la nota n. 29439 del 30 luglio 2013 la Direzione centrale catasto e cartografia dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la categoria F/2 – Unità collabenti, priva di rendita catastale, non è ammissibile quando l’unità immobiliare è censibile in un’altra categoria o quando l’unità non è individuabile o perimetrabile.

Si considerano unità non individuabili o perimetrabili i manufatti:

• privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai, ovvero
• delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 27/E/2016 (punto 1.1) ha chiarito a titolo esemplificativo che un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva della copertura, ed un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura, soddisfano i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite e, pertanto, quando lo stato di fatto non consenta comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2.

Trattamento IMU e TASI

Una volta inquadrato il problema, occorre interrogarsi circa il trattamento fiscale da riservare a detti immobili.

Una linea interpretativa vuole che detti immobili siano da considerare al pari delle aree fabbricabili, applicando la disciplina prevista dal comma 6 dell’articolo 5 del D.Lgs. 504/1992, in base al quale i fabbricati oggetto di interventi di recupero sarebbero da considerare al pari dei terreni edificabili, quindi da tassare sulla base del valore venale in comune commercio.

Tale posizione è poco condivisibile visto che l’immobile non è oggetto di alcun intervento; piuttosto, il “declassamento” subito dall’immobile poteva essere assimilato ad una sorta di “eliminazione” di tale fabbricato, visto che esso risulta inservibile, quindi con la tassazione del terreno di sedime e pertinenziale, alternativamente come area fabbricabile o terreno agricolo a seconda della qualifica edificatoria attribuita a tale lotto dallo strumento urbanistico vigente.

Questa situazione è stata oggetto di analisi da parte della Cassazione, con una pronuncia che si dimostra di sicuro interesse per i contribuenti. I giudici della Suprema Corte, nella sentenza n. 17815 del 19 luglio 2017, danno rilevanza al fabbricato privo di rendita, esentandolo di fatto dal prelievo del tributo comunale (la sentenza riguarda l’ICI, ma il tema si pone con i medesimi contorni anche in relazione ai nuovi tributi, IMU e TASI).

In merito alla tassazione degli immobili censiti in categoria F/2, la Cassazione pone l’accento sulla tassatività delle fattispecie che portano al prelievo: “Va infatti considerato che gli elementi della fattispecie impositiva sono prestabiliti dalla legge secondo criteri di certezza e tassatività, e che – nel caso dell’Ici – la legge sottopone ad imposta (articolo 1 D.Lgs. 504/1992) unicamente (il possesso di) queste tre ben definite tipologie di beni immobili: fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli.”

Quindi occorre necessariamente che l’immobile considerato possa ricadere in una delle citate categorie per poter essere soggetto a prelievo. Questo avviene per gli immobili F/2, che devono considerarsi fabbricato: “il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2 non cessa di essere tale sol perché collabente e privo di rendita; lo stato di collabenza ed improduttività di reddito, in altri termini, non fa venir meno in capo all’immobile – fino all’eventuale sua completa demolizione – la tipologia normativa dì ‘fabbricato’”.

Osserva la Corte come non si possa pensare ad una ulteriore tipologia di immobile: “diversamente ragionando, si verrebbe ad inammissibilmente introdurre nell’ordinamento – in via interpretativa – un nuovo ed ulteriore presupposto d’imposta, costituito appunto dall’”area edificata’.”

La Cassazione risolve la controversia a favore del contribuente affermando che il fabbricato collabente, iscritto in conforme categoria catastale F/2, si sottrae ad imposizione in quanto manca la base imponibile, visto non è presente la rendita catastale.

Sintetizza egregiamente la questione l’affermazione secondo cui “la mancata imposizione si giustifica, nella specie, non già per assenza di ‘presupposto’ […] ma per assenza di ‘base imponibile’ (valore economico pari a zero)”.

Qualora la categoria F/2 derivasse da un classamento del contribuente finalizzato ad eludere l’imposta, l’unica soluzione esperibile dal Comune, afferma la Cassazione, sarebbe la contestazione di tale classamento, “facendone emergere la sua difformità rispetto allo stato di fatto”.