Locazione breve con cedolare “lorda”

Tuttavia, non mancano i dubbi e le criticità per una corretta determinazione della base imponibile nel caso in cui il contribuente intenda optare (come spesso accade) per il regime della cedolare secca, poiché le istruzioni al modello Redditi 2018 sembrano andare in direzione differente rispetto alle regole generali previste per la cedolare secca.

In tale ambito, infatti, l’articolo 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011, stabilisce che la cedolare secca (nella misura ordinaria del 21% o nella misura ridotta del 10%) debba essere applicata sul 100% del canone di locazione stabilito dalle parti nel contratto. Non trova quindi applicazione, a differenza delle locazioni ordinarie, alcuna deduzione né forfettaria né analitica di spese sostenute dal locatore.

Tuttavia, le istruzioni al modello Redditi PF 2018, quadro RB, precisano che il canone di locazione (colonna 6) “non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone”.

Ciò significa che, ad esempio, se le parti pattuiscono un canone di locazione annuo pari ad euro 12.000, comprensivo di spese forfettarie per le utenze pari ad euro 1.500, la base imponibile su cui applicare la cedolare secca, da indicare nella colonna 6 del quadro RB è pari ad euro 10.500 (12.000 – 1.500).

A conclusioni differenti pare doversi pervenire per i redditi derivanti dalle locazioni brevi assoggettati a cedolare secca, poiché nonostante l’articolo 4, comma 2, D.L. 50/2017 richiami l’articolo 3 D.Lgs. 23/2011 (e quindi le regole già descritte per le locazioni ordinarie soggette a cedolare), le istruzioni al quadro RB sembrano richiedere l’inclusione nella base imponibile anche delle eventuali spese (luce, gas, ecc.) incluse nel canone di locazione.

Infatti, le istruzioni del modello precisano che le spese in questione vanno escluse dal canone indicato nella colonna 6 nel solo caso in cui siano “sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei consumi effettivamente sostenuti”.

Le indicazioni fornite dalle istruzioni sembrano ricalcare quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 24/E/2017 in merito all’applicazione della ritenuta del 21% laddove nel pagamento intervenga un intermediario.

La base di calcolo della ritenuta, si legge infatti nella citata circolare AdE 24/E/2017, comprende anche le spese incluse forfettariamente nel canone, dovendosi escludere solamente nei casi in cui siano sostenute direttamente dal conduttore, o siano sostenute dal locatore e riaddebitate analiticamente al conduttore.

Tuttavia, l’effettuazione della ritenuta (da scomputare poi in dichiarazione anche nel caso in cui il contribuente decida di applicare la tassazione ordinaria) è cosa ben diversa dalla determinazione del reddito da assoggettare a tassazione, ragion per cui non si comprende il motivo di tale indicazione nelle istruzioni del modello Redditi.

Nessuna questione dovrebbe invece porsi in merito alla provvigione dovuta all’intermediario, da escludersi in ogni caso dall’importo da assoggettare a cedolare secca, nonostante la circolare AdE 24/E/2017 precisi che la ritenuta vada operata sull’importo lordo di tale provvigione ove la stessa sia trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto. Come detto in precedenza, infatti, si devono tenere distinte le regole previste per l’effettuazione della ritenuta rispetto a quelle previste per la determinazione della base imponibile soggetta a cedolare secca.