Permuta di “bene esistente” con “bene futuro”
di Fabio LanduzziL’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27058/2017 offre l’occasione per ritornare su di una operazione abbastanza diffusa nella pratica professionale, in modo particolare nel settore immobiliare: si tratta della permuta di un “bene esistente” – il terreno edificabile di proprietà di una persona – con un “bene futuro” – normalmente una abitazione facente parte dell’edificio realizzato dall’impresa edile cessionario del terreno, o comunque una frazione dell’immobile costruito sul terreno dato in permuta.
Il tema controverso è quando può dirsi realizzata la plusvalenza imponibile per la persona fisica la quale deriva dalla dazione in permuta del terreno edificabile. È forse la data di efficacia della permuta del terreno edificabile (il bene “esistente”)? Oppure è il momento in cui la “cosa futura” viene ad esistenza?
Nell’Ordinanza qui in commento, la Suprema Corte conferma l’orientamento prevalente in giurisprudenza – che pur tuttavia era stato disatteso dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio nel secondo grado del procedimento – e perciò afferma che nel caso di permuta di una “cosa esistente” (nel caso di specie, come detto, un terreno edificabile) con una “cosa futura” (nel caso di specie, la porzione di un fabbricato realizzato dal cessionario del terreno), la plusvalenza deve considerarsi realizzata dal cedente nel momento in cui il corrispettivo per la cessione del terreno (corrispettivo che è rappresentato dalla proprietà della costruzione realizzata sul terreno permutato) viene ad esistenza ed entra così nel patrimonio del cedente stesso. Tale momento, ai sensi dell’articolo 1472 cod. civ. si identifica con quello in cui la cosa futura viene ad esistenza (in precedenza, anche Cassazione n. 1427/2006).
L’Ordinanza richiama i principi di tassazione dei “redditi diversi” – precisamente gli articoli 67, comma 1, lett. b), e 68 Tuir – sottolineando che tra i redditi diversi soggetti a tassazione separata rientrano “(…) in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione“; la seconda delle norme citate stabilisce poi che la plusvalenza tassabile è costituita “dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo“.
Ebbene, nel caso di specie, in cui il corrispettivo della cessione del terreno è costituito dal realizzando fabbricato, occorre tener conto del fatto che il corrispettivo è costituito proprio dalla proprietà della costruzione realizzata sul terreno.
Per tale ragione, non si può prescindere dal fare riferimento al momento in cui tale bene futuro verrà ad esistenza ed entrerà nella sfera patrimoniale della persona che ha ceduto il terreno. Tale momento, sottolinea la Cassazione, non può certo essere identificato con quello in cui viene emesso l’atto di identificazione catastale, bensì solamente con l’istante in cui il fabbricato, destinato ad essere trasferito al cedente del terreno a titolo di corrispettivo della cessione, viene materialmente ad esistere.
È stato pertanto ritenuto erroneo il principio applicato dal giudice di merito, il quale aveva invece dato rilevanza all’opposto assunto secondo cui la plusvalenza tassabile si sarebbe realizzata per il solo effetto, e nel momento in cui, si era provveduto alla identificazione catastale ed alla sola cessione del terreno.
