Estensione della cedolare secca troppo “stretta”

Il regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 D.Lgs. 23/2011, presenta le seguenti caratteristiche (gran parte delle quali confermate anche dopo l’intervento modificativo):

• è un’opzione che può essere esercitata, da parte del locatore, per tutta la durata del contratto di locazione, ed è revocabile (alla scadenza di qualsiasi annualità contrattuale);
• il locatore deve essere necessariamente una persona fisica che pone in essere la locazione dell’immobile al di fuori dell’esercizio d’impresa o professionale;
• l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo (e secondo l’Agenzia delle entrate il locatario non deve agire nell’esercizio d’impresa);
• sull’intero canone di locazione è applicata un’imposta “secca” del 21% (ridotta al 10% per alcune tipologie di contratti, tra cui quelli a canone concordato);
• l’opzione comporta il mancato pagamento dell’imposta di registro e di bollo, fermo restando l’obbligo di registrazione del contratto se la durata è superiore a 30 giorni.

Con la Legge di Bilancio 2019, come anticipato, si è inteso estendere l’opzione in parola anche ad alcune locazioni aventi ad oggetti immobili diversi da quelli ad uso abitativo, ed in particolare ai contratti che hanno per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (tipicamente negozi e botteghe), a condizione che le stesse abbiano una superficie non superiore a 600 mq (da verificarsi senza tener conto delle eventuali pertinenze del bene), comprese le relative pertinenze.

Pertanto, a differenza di quanto previsto nella prima versione del disegno di legge, la norma definitiva non contiene un’estensione della possibilità di optare per la cedolare secca a tutte le locazioni commerciali, ma solo a quelle aventi ad oggetto le descritte unità immobiliari.

Inoltre, è opportuno evidenziare che la possibilità di applicare la cedolare secca non riguarda tutti i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019, ma solamente quelli sottoscritti nel 2019.

In merito agli altri requisiti previsti dall’articolo 3 D.Lgs. 23/2011, è necessario adattarli al caso di specie, poiché, trattandosi di una locazione commerciale è possibile che il locatario sia un soggetto che svolge attività d’impresa o di lavoro autonomo.

In tale ipotesi, fermo restando che il locatore sia una persona fisica che pone in essere la locazione al di fuori di un’attività d’impresa, si ritiene che non vi sia alcun ostacolo alla possibilità di optare per la cedolare secca da parte del proprietario. In caso contrario, si vanificherebbe del tutto il già scarso appeal della norma.

Infine, va evidenziato che, in chiave “antiabuso”, è previsto che il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora, alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, ed interrotto anticipatamente rispetto alla sua scadenza naturale.

La disposizione è chiara e condivisibile, in quanto diretta ad evitare “fittizi” scioglimenti di contratti in essere con successiva nuova stipula (magari alle medesime condizioni) da parte degli stessi soggetti e con riferimento allo stesso immobile a far data dal 1° gennaio 2019.