Locazione immobiliare: esenzione Iva indipendente dall’attività del conduttore

Tale disposizione prevede che gli Stati membri esonerano, alle condizioni da essi stabilite per assicurare la corretta e semplice applicazione delle esenzioni e per prevenire ogni possibile frode, evasione ed abuso, “l’affitto e la locazione di beni immobili”.

Fatte salve le esclusioni disposte dagli Stati membri, la norma richiamata prosegue stabilendo che l’esenzione non si applica:

• alle prestazioni di alloggio, quali sono definite dalla legislazione degli Stati membri, effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe, comprese le locazioni di campi di vacanza o di terreni attrezzati per il campeggio;
• alle locazioni di aree destinate al parcheggio dei veicoli;
• alle locazioni di utensili e macchine fissati stabilmente;
• alle locazioni di casseforti.

Nella fattispecie dedotta in giudizio si è trattato di appurare se il contratto di cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici adibiti a vigneto a favore di una società operante nel settore della viticoltura sia riconducibile all’ambito applicativo dell’esenzione in esame, tenuto conto che nella sentenza Goed Wonen (causa C-326/99 del 4 ottobre 2001) è stato affermato:

• da un lato, che l’esenzione Iva per l’affitto e la locazione di beni immobili, di cui al citato articolo 13, parte B, lett. b), VI Direttiva, ha ad oggetto le operazioni con cui il proprietario di un immobile conferisce al locatario, per una durata convenuta e dietro corrispettivo, il diritto di occupare lo stesso come se ne fosse il proprietario e di escludere qualsiasi altra persona dal beneficio di un tale diritto;
• dall’altro, che, poiché la locazione di beni immobili costituisce di norma un’attività “passiva”, le operazioni che implicano uno sfruttamento più attivo di questi ultimi non beneficiano dell’esenzione.

Il dubbio del giudice nazionale è stato risolto dalla Corte osservando che “il carattere passivo dell’affitto o della locazione di un bene immobile, che giustifica l’esenzione dall’Iva di simili operazioni ai sensi dell’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva, risiede nella natura dell’operazione stessa e non nel modo in cui il locatario utilizza il bene in questione” (punto 20).

L’esenzione, infatti, è giustificata dalla tipologia di operazione, considerata “a basso valore aggiunto” in quanto limitata all’occupazione dell’immobile dietro corrispettivo e per una durata convenuta. Le esclusioni oggettive sopra richiamate, previste dalla norma unionale, sono collegate alla loro natura non più passiva, ma di tipo industriale o commerciale, dovendosi ulteriormente escludere dall’ambito di applicazione dell’esenzione quelle fattispecie che, pur non essendo elencate dalla norma, assumono rilevanza impositiva in dipendenza delle prestazioni rese (es. diritto di utilizzo di un impianto sportivo se il concedente fornisce, allo stesso tempo, ulteriori servizi, quali la manutenzione del campo di gioco, la pulizia e la custodia delle strutture).

A quest’ultimo riguardo, può richiamarsi la sentenza resa nella causa C-55/14 del 22 gennaio 2015 (Régie communale autonome du stade Luc Varenne), osservando che la posizione dell’Amministrazione finanziaria risulta allineata a questa conclusione, essendo stato precisato che la normativa in materia di Iva relativa alle locazioni di immobili non si applica ai contratti che prevedono, a carico del prestatore, oltre all’obbligo di mettere a disposizione dell’altra parte uno spazio determinato, anche l’obbligo di rendere servizi ulteriori che risultino qualificanti ai fini della causa del contratto e che non si sostanzino in semplici prestazioni accessorie alla locazione (circolare AdE 12/E/2007, § 8.1 e risoluzione 10 giugno 1980, n. 381789).

In definitiva, il discrimine tra l’esenzione e l’imponibilità è dato dal tipo di prestazione resa dal soggetto che concede il diritto di utilizzare l’immobile, che – ai fini dell’esenzione – ben può comprendere anche servizi collegati alla messa a disposizione del bene, purché ad essi accessori.

Nessuna rilevanza assume, agli effetti di tale qualificazione, l’attività svolta, a valle, da colui al quale è trasferito il diritto di utilizzo dell’immobile, che può, pertanto, svolgere un’attività di tipo industriale o commerciale senza che la stessa si rifletta sulla natura dell’operazione a monte, che resta una locazione esente se risponde ai criteri esposti.

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