Cedolare secca: le novità del Decreto crescita

La “proroga”, da non confondersi con il rinnovo annuale del contratto di locazione, rappresenta il “prolungamento” del contratto, una volta che sia spirato il suo primo periodo temporale minimo obbligatorio.

Tale periodo iniziale è variabile in base alla tipologia di locazione stipulata, secondo quanto disposto dalla legislazione vigente, la quale prevede diverse durate minime predefinite: ad esempio, i primi 4 anni nelle locazioni abitative a canone libero oppure i primi 3 anni nelle locazioni abitative a canone concordato oppure ancora i primi 6 anni nelle locazione commerciali.

Si pensi ad un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con decorrenza dal 1° aprile 2018: in questo caso il primo periodo temporale minimo obbligatorio è il quadriennio che va dal 1° aprile 2018 al 31 marzo 2022.

Nel caso di proroga del contratto per un ulteriore quadriennio, sarà necessario comunicare all’Amministrazione finanziaria il “prolungamento” dello stesso relativamente al successivo periodo che va dal 1° aprile 2022 al 31 marzo 2026, nonostante tale prosecuzione avvenga il più delle volte tacitamente e automaticamente tra le parti del contratto (si pensi, ad esempio, alla proroga automatica del contratto che avviene a seguito della mancata disdetta inviata dal locatore nei termini di legge).

L’obbligo di comunicare la proroga è contenuto nell’articolo 17, comma 1, D.P.R. 131/1986 in base al quale “(…) entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso (…)”.

Peraltro va evidenziato che la disposizione da ultimo citata non è stata oggetto di alcuna modifica; formalmente, infatti, risulta ancora obbligatoria la comunicazione della proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate, sia per i contratti in regime ordinario che per quelli in cedolare secca.

Tuttavia, per i soli contratti in cedolare secca, il Decreto crescita ha abrogato la norma che prevedeva l’applicazione di una sanzione in caso di mancata comunicazione della proroga all’Amministrazione finanziaria entro i 30 giorni dal verificarsi dell’evento (sanzione che era pari a euro 100 e che era ridotta a euro 50 se la comunicazione veniva presentata con ritardo non superiore a 30 giorni).

Come chiarito nel dossier del Servizio Studi del Senato che ha illustrato le novità del D.L. 34/2019, l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti in cedolare secca risulta dunque implicitamente e sostanzialmente soppresso, atteso che esso non è più sanzionato e non comporta la perdita del regime sostitutivo.

Con riguardo a quest’ultimo aspetto va infatti ricordato che la mancata comunicazione della proroga della locazione in regime di cedolare secca non comporta la revoca del regime sostitutivo del 21% (o del 10%, ove applicabile), purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente (ad esempio, pagando la cedolare secca alle relative scadenze e compilando il relativo quadro del modello Redditi).

È opportuno ricordare che tale regola era vigente già antecedentemente alle disposizioni del Decreto crescita, essendo stata introdotta con l’articolo 7-quater, comma 24, D.L. 193/2016, convertito con L. 225/2016 (sul punto si vedano anche i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 115/E/2017).

Con l’intervento operato dall’articolo 3-bis D.L. 34/2019 viene inoltre soppressa anche la sanzione relativa alla mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Su questo punto occorre tuttavia fare qualche riflessione in più, dal momento che la mancata comunicazione della risoluzione anticipata del contratto di locazione – da un lato – non determinerebbe conseguenze in termini sanzionatori ma – sotto altro profilo – rischierebbe di creare qualche problematica in capo al locatore; infatti, a seguito della mancata registrazione della risoluzione del contratto, quest’ultimo risulterebbe ancora in essere in capo al locatore (pur se solo formalmente), con conseguente presunzione di percezione dei relativi canoni di locazione.

La registrazione della risoluzione, invece, avrebbe l’effetto di comunicare all’Amministrazione finanziaria la cessazione del contratto e la conseguente cessazione anche dell’obbligo dichiarativo del canone ai fini delle imposte sui redditi, evitando così un sicuro accertamento fiscale per omessa dichiarazione di tutto o parte del reddito fondiario.

Infine, vale la pena osservare che la soppressione delle sanzioni in questione trova applicazione non solo relativamente alle locazioni abitative in regime di cedolare secca ma anche nei confronti della c.d. “cedolare secca commerciale”, stante il richiamo operato dall’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 (c.d. “Legge di Stabilità 2019”) alle disposizioni di cui all’articolo 3 D.Lgs. 23/2011.

In ultimo si evidenzia che la cancellazione del regime sanzionatorio analizzato nel presente contributo dovrebbe avere efficacia retroattiva, in conformità al principio del favor rei, e – dunque – non solo per le violazioni commesse a partire dal 30 giugno 2019 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto crescita, con la quale è stato inserito l’articolo 3-bis sopra esaminato).