L’indetraibilità oggettiva dell’Iva nel caso di acquisto di abitazioni

L’Agenzia delle entrate, in vari documenti di prassi si è occupata di stabilire se spettasse o meno il diritto alla detrazione nei casi di cambio di destinazione d’uso, ovvero quando un immobile a destinazione abitativa venga trasformato in immobile strumentale e viceversa. In particolare:

• nella risoluzione 196/E/2007 l’Agenzia delle entrate ha stabilito che è detraibile l’Iva pagata sull’acquisto di un immobile abitativo che, prima del rogito notarile, venga trasformato, con un cambio di destinazione d’uso autorizzato dal Comune, in un residence. Nel caso analizzato, quindi, l’Iva del 10% assolta e non detratta sul pagamento di acconti per l’acquisto di un fabbricato abitativo diventa detraibile qualora l’edificio venga successivamente utilizzato per fornire prestazioni alberghiere soggette ad Iva; il cedente, a seguito della diversa classificazione catastale dell’immobile, integrerà le fatture emesse per la differenza dell’Iva mentre il cessionario potrà recuperare l’Iva non detratta originariamente nei limiti e secondo le condizioni di cui agli articoli 19 ss. D.P.R. 633/1972;

• nella risoluzione 58/E/2008 l’Agenzia delle Entrate ha invece chiarito che non opera l’indetraibilità oggettiva prevista per gli immobili abitativi dall’articolo 19-bis1, comma 1, lett. i), D.P.R. 633/1972 per gli interventi di ristrutturazione edilizia dei fabbricati strumentali con il fine di trasformarli in abitativi, in quanto il cambio di destinazione e di classificazione catastale avviene solo una volta ultimati gli interventi stessi;

• nella risoluzione 99/E/2009 l’Agenzia ha invece chiarito che l’imposta relativa all’acquisto è indetraibile, ai sensi dell’articolo 19-bis1 nel caso in cui all’immobile, originariamente censito in catasto come abitazione, sia attribuita la specifica categoria (F), che individua le “unità immobiliari in corso di definizione”, al fine poi di ristrutturalo e trasformarlo in ufficio. Secondo l’Agenzia, infatti, la categoria F risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indicare che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia, e non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso.

Nella risoluzione 18/E/2012, l’Agenzia delle Entrate ha poi precisato che è consentita la detrazione dell’Iva sulle spese per l’acquisto, la locazione, anche finanziaria, la manutenzione, il recupero e la gestione di immobili accatastati come abitazioni, qualora gli stessi immobili vengano utilizzati da imprese operanti nel settore turistico ricettivo, quali affitta camere, case e appartamenti per vacanze, residence, bed and breakfast e agriturismo per l’ effettuazioni di prestazioni di servizi assoggettate ad Iva. Per tali imprese infatti, si tratta di immobili utilizzati per lo svolgimento della propria attività e quindi devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’articolo 19-bis1, lett. i), D.P.R. 633/1972.

La norma che prevede l’indetraibilità dell’imposta non si applica invece:

• per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività la costruzione di fabbricati abitativi;
• per i soggetti che esercitano l’attività che danno luogo a locazione ed affitti di immobili rientranti tra le operazioni esenti con l’applicazione del pro-rata.

Quindi, per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati abitativi non opera l’indetraibilità oggettiva prevista dalla lett. i) dell’articolo 19 bis-1, mentre per tutte le altre imprese i costi relativi a fabbricati abitativi sono oggettivamente indetraibili a meno che, locando gli immobili in esenzione da Iva, non si generi un pro-rata di detraibilità.

Affinché un’attività esente possa generare un pro rata di detrazione è necessaria che venga qualificata come un’attività propria dell’impresa: l’occasionale effettuazione di operazioni esenti da parte di un contribuente che svolge essenzialmente un’attività soggetta ad Iva, come l’occasionale effettuazione di operazioni imponibili da parte di un soggetto che svolge essenzialmente un’attività esente non dà luogo all’applicazione del pro-rata.