Scorporo forfettario dell’area anche nel caso di leaseback

Lo scorporo

Dal 2006 è previsto che le quote di ammortamento fiscalmente rilevanti (ma lo stesso viene altresì previsto anche in relazione alla quota deducibile del canone di leasing di competenza) siano calcolate al netto della quota imputabile al terreno sottostante il fabbricato e a quello che ne costituisce pertinenza.

Infatti, l’articolo 36, comma 7, D.L. 223/2006 stabilisce che ai fini del calcolo degli ammortamenti o della quota capitale dei canoni di leasing deducibili, il costo dei fabbricati è assunto al netto di quello sostenuto per le aree che ne costituiscono pertinenza.

Il tema venne esaminato, in particolar modo, dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 1/E/2007, chiarendo che tale previsione deve trovare applicazione per tutti i fabbricati strumentali, anche se non “cielo-terra”.

Le possibili procedure fiscali per eseguire per lo scorporo sono due:

• qualora il terreno fosse acquisito autonomamente e successivamente fosse oggetto di utilizzazione edificatoria per la realizzazione del fabbricato, non si pongono particolari questioni, in quanto lo scorporo avviene in maniera analitica;
• al contrario, se il fabbricato dovesse essere acquistato, il valore del terreno ai fini dello scorporo fiscale è pari al maggiore tra quello esposto in bilancio e l’importo corrispondente al 20% (30% per i fabbricati industriali, rammentando che per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni) del costo complessivo.

La circolare 1/E/2007 ha affrontato una problematica specifica, vale a dire quella della impresa che ha acquistato un immobile strumentale con il dichiarato intento di demolirlo e ricostruirlo.

In caso di acquisto di fabbricato oggetto di demolizione e ricostruzione, l’Agenzia, con la richiamata circolare 1/E/2007, ha chiarito che occorre distinguere tra fabbricato agibile e fabbricato non agibile:

• nel caso in cui il fabbricato preesistente sia un bene strumentale funzionante, il valore dell’area e il valore del fabbricato sono determinati applicando i criteri forfettari. Il costo residuo del fabbricato demolito – come sopra determinato – sarà ammesso in deduzione ai sensi dell’articolo 102, comma 4, Tuir, mentre le spese di bonifica relative alla demolizione e capitalizzate insieme ai costi della nuova costruzione sono da imputare al terreno e ne incrementano il valore fiscalmente riconosciuto;
• al contrario, nel caso in cui il fabbricato preesistente sia solo un rudere acquistato unitamente al terreno, a tale fattispecie non è applicabile la disciplina del comma 7 e il costo d’acquisto deve essere interamente imputato al terreno e non al rudere.

Il caso esaminato nell’interpello riguarda una operazione di leaseback, che ha comportato la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali; tale trasferimento è accompagnato da un mandato alla società di leasing di costruire secondo le proprie indicazioni un’officina meccanica, con l’accordo di stipulare, al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato realizzato.

L’Agenzia osserva come il corrispettivo dall’utilizzatore, a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenti il valore dell’area bensì individui il valore dell’intero complesso immobiliare.

Conseguentemente, si conclude nell’interpello, attesa l’equivalenza tra l’operazione di acquisto e quella di leasing, in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore non deducibile, da attribuire alla parte della quota capitale riferibile all’area, deve essere determinato secondo i criteri forfettari, applicando la percentuale di scorporo (20% o 30%) al costo complessivo stesso.