I crediti d’imposta sulle locazioni

Nelle circolari AdE 8/E/2020 e 11/E/2020 l’Agenzia delle entrate ha fornito alcuni chiarimenti, in particolare:

• il credito d’imposta matura esclusivamente a seguito dell’avvenuto pagamento del canone;
• sono esclusi dall’ambito applicativo dell’agevolazione i contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali, diverse dalla C/1, anche se aventi destinazione commerciale (come ad esempio la categoria D/8), nonché gli immobili utilizzati nell’ambito di un contratto di affitto d’azienda o di affitto di ramo d’azienda;
• qualora le spese condominiali siano state pattuite come voce unitaria con il canone di locazione, e tale circostanza risulti dal contratto, possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta;
• nel caso di contratto di locazione con canone unitario comprendente sia il negozio (C/1) che una pertinenza (C/3) il credito di imposta spetta sull’intero canone, in quanto la pertinenza rappresenta un accessorio rispetto al bene principale, purché tale pertinenza sia utilizzata per lo svolgimento dell’attività.

L’importo può essere utilizzato, come precisato nella risoluzione 13/E/2020 a partire dal 25 marzo 2020 esclusivamente in compensazione, utilizzando il modello di pagamento F24, da presentare attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il codice tributo “6914”.

Nell’ambito del D.L. 34/2020, c.d. “Decreto Rilancio” è stato introdotto un nuovo, specifico e più ampio credito d’imposta sulle locazioni. In particolare, la nuova agevolazione viene riconosciuta in favore:

• dei soggetti esercenti attività d’impresa;
• dei soggetti esercenti arte o professione;
• degli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti,

con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro conseguiti nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto.

Il credito spetta:

• nella misura del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo;
• nella misura del 30% in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento delle medesime attività.

Il credito di imposta è riconosciuto alle strutture alberghiere e agrituristiche a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente.

L’agevolazione prevista è commisurata all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio mentre per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio e giugno.

Il credito d’imposta spetta a condizione che i soggetti esercenti attività economica abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Il calo del fatturato o dei corrispettivi deve essere verificato mese per mese, quindi può verificarsi il caso, ad esempio, che spetti il credito d’imposta solo per uno dei tre mesi.

 Per gli enti non commerciali non è prevista tale verifica con riferimento all’attività istituzionale. Per questi soggetti, quindi, il requisito da rispettare ai fini della fruizione del credito d’imposta (oltre al non aver conseguito nell’anno precedente flussi reddituali in misura superiore a 5 milioni di euro) è che l’immobile per cui viene corrisposto il canone abbia una destinazione non abitativa e sia destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale.

La circolare AdE 14/E/2020 ha chiarito che il credito spetta a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, rilevando l’effettivo utilizzo dello stesso nelle attività menzionate nella norma (industriale, commerciale, artigianale, agricola e di interesse turistico).

In relazione agli immobili destinati all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, l’Agenzia ha precisato che rientrano nell’ambito di applicazione del credito anche gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente: in tal caso tuttavia il credito di imposta è riconosciuto sul 50% del canone di locazione,  a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.

In merito all’ambito soggettivo di applicazione della norma, la circolare AdE 14/E/2020 ha chiarito che rientrano nell’agevolazione:

• gli imprenditori individuali, le snc e le sas che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
• gli enti e società indicati nell’articolo 73, comma 1, lett. a) e b), Tuir;
• le stabili organizzazioni di soggetti non residenti di all’articolo 73, comma 1, lett. d), Tuir;
• le persone fisiche e delle associazioni di cui all’articolo 5, comma 3, lett c), Tuir che esercitano arti e professioni.

Sono inclusi anche i soggetti in regime forfetario e gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa, mentre sono esclusi coloro che svolgono attività commerciali non esercitate abitualmente o attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente che producono redditi diversi ex articolo 67, comma 1, lett. i) e l), Tuir.

Con la risoluzione AdE 32/E/2020 è stato istituito il codice tributo “6920” per la compensazione del credito, da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, fermo restando la necessità, per poter operare la compensazione, che il canone risulti pagato.

Il credito d’imposta può essere utilizzato anche nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa o, in alternativa può essere ceduto.

La cessione può avvenire a favore del locatore/concedente, oppure di altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito per questi ultimi.

Nell’ipotesi in cui il credito d’imposta sia oggetto di cessione al locatore il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione, nei confronti dell’amministrazione finanziaria. In altri termini, in questa particolare ipotesi è possibile fruire del credito anche in assenza di pagamento, fermo restando, però, che deve intervenire il pagamento della differenza dovuta rispetto all’importo della cessione pattuita.

Infine in merito alla cumulabilità con il credito d’imposta di cui al D.L. 18/2020 l’Agenzia, dopo aver ribadito  il divieto di cumulo in relazione ai canoni di locazione pagati relativi al mese di marzo, ha precisato che nel caso in cui non sia ancora stato utilizzato il credito d’imposta per botteghe e negozi, ad esempio nell’ipotesi di pagamento non avvenuto del canone di locazione, è possibile optare per il credito d’imposta previsto dall’articolo 28 del Decreto Rilancio, fermo restando il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi.