Le condizioni per fruire della detrazione per l’acquisto di case antisismiche dal costruttore

L’istanza è stata presentata da una società che svolge l’attività di costruzione di edifici residenziali e non residenziali che deve realizzare un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio con l’obiettivo di consentire ai futuri acquirenti di poter fruire delle agevolazioni in questione.

La disposizione, inserita nell’ambito della disciplina del cosiddetto sisma bonus, si riferisce agli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, che determina il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

Una prima problematica sottoposta all’esame dell’Agenzia delle Entrate è quella relativa alla verifica della necessità da parte dell’impresa di eseguire direttamente i lavori di miglioramento sismico.

Al riguardo l’Agenzia, condividendo la soluzione proposta dall’istante, precisa che una condizione di questo tipo non è richiesta dalla norma e quindi è possibile che i lavori siano commissionati ad un’altra impresa esecutrice. Ciò che però è necessario è che l’impresa appaltante sia titolare del titolo abilitativo necessario alla realizzazione dei lavori e che sia idonea ad eseguirli.

Questa idoneità, viene precisato, va appurata in “astratto”, andando a verificare, ad esempio, il codice attività Ateco e la previsione contenuta nell’oggetto sociale dell’attività di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Più delicata l’altra questione sottoposta nell’istanza, e cioè se sia assolutamente indispensabile che la società acquisisca la proprietà dell’immobile su cui vengono effettuati gli interventi antisismici o non sia invece possibile lasciare la proprietà in capo agli attuali titolari, effettuare i lavori e provvedere alla successiva vendita a lavori ultimati.

Qui l’Agenzia delle Entrate fornisce una lettura diversa rispetto a quella suggerita nell’istanza e questo sulla base della lettera del comma 1 – septies dell’articolo 16 che fa riferimento agli interventi “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile”.

Il tenore della norma implica, secondo l’Agenzia, che sia necessario il preventivo acquisto dell’immobile da parte dell’impresa di costruzione, l’effettuazione dei lavori direttamente o tramite appalto, la successiva cessione dell’immobile oggetto dell’intervento.

A differenza di quanto sostiene l’istante, non vi è discriminazione nei confronti di un soggetto che acquista un immobile ristrutturato con criteri antisismici da un soggetto diverso da un’impresa di costruzioni, essendovi a disposizione altre norme con effetti simili a quelli prodotti dal comma 1 – septies: ad esempio risulta applicabile alla disciplina del sisma bonus il comma 8 dell’articolo 16 bis del Tuir, che prevede, in caso di compravendita dell’immobile, il trasferimento della detrazione non utilizzata dal venditore all’acquirente, salvo diverso accordo delle parti.

Viene poi richiesto nell’istanza se sia possibile anche per una persona giuridica beneficiare della detrazione prevista dal comma 1-septies dell’articolo 16.

Considerando la ratio della disciplina, che è quella di incentivare gli interventi per la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici a qualsiasi titolo utilizzati, la risposta deve essere sicuramente affermativa, ma la detrazione spetta in relazione agli immobili della società che siano oggetto dell’attività esercitata, vale a dire i cosiddetti immobili merce.

Infine, l’ultima questione, è quella afferente la compatibilità tra la fruizione della detrazione e l’eventuale contributo ricevuto dal Commissario per la ricostruzione nei territori interessati dagli eventi sismici: non vi sono al riguardo elementi ostativi.