Agevolazione prima casa salvaguardata con donazione della precedente abitazione

L’agevolazione prima casa

L’ordinamento offre la possibilità di acquistare, con imposte di trasferimento agevolate (Iva al 4% ovvero registro al 2%), un solo fabbricato a destinazione abitativa.

A tal fine occorre verificare e rispettare 4 requisiti, descritti nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986:

• l’abitazione deve essere non di lusso, ossia deve essere censita in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha stabilito, ovvero intenda stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività;
• l’acquirente deve dichiarare in atto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• l’acquirente deve dichiarare in atto di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

In relazione a tale ultimo requisito, qualora l’agevolazione sia già stata fruita per un altro immobile, il contribuente deve dichiarare che il precedente immobile agevolato sarà ceduto, secondo quanto previsto dall’articolo 1, comma 55, L. 208/2015, entro il termine di un anno dall’acquisto del nuovo immobile.

Tale termine è stato oggetto di una doppia proroga disposta dalla legislazione emergenziale Covid: inizialmente ad opera dell’articolo 24 D.L. 23/2020 e successivamente con l’articolo 3, comma 11-quinquies, D.L. 183/2020.

Il decorso del termine citato è transitoriamente sospeso sino al 31 dicembre 2021, quindi tornerà a decorrere dal 1° gennaio 2022.

Il caso trattato

Il primo aspetto riguarda la frazione dell’immobile, precedentemente agevolato, che il contribuente deve alienare per evitare la decadenza dall’agevolazione; nel caso di specie, infatti, l’immobile era stato in parte oggetto di acquisto a titolo oneroso, in parte ricevuto attraverso una donazione.

Il dubbio riguarda la possibilità di alienare, entro il termine di un anno, la sola quota del 50% dell’immobile precedentemente agevolato acquistata a titolo oneroso (quindi, eventualmente, mantenendo il possesso dell’ulteriore 50% ricevuto in donazione), ovvero se sia necessario alienare l’intero immobile in quanto una frazione era stata agevolata.

Sul punto l’Agenzia osserva che l’agevolazione prima casa deve essere coordinata con l’articolo 69, commi 3 e 4, L. 342/2000 che consente di beneficiare della medesima agevolazione anche con riferimento agli immobili ricevuti da successione o donazione; comunque, come chiarito dalla circolare 44/E/2001, le due disposizioni mantengono una loro autonomia.

Nella circolare 18/E/2013, al paragrafo 5.4, si legge infatti che: “L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro), stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene agevolato.”

Come affermato nell’istanza di interpello in commento, questo vale anche nel caso di quote di proprietà sullo stesso immobile, con la conseguenza che nel caso di acquisto di nuovo immobile, per non incorrere nell’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa, è necessario alienare almeno il 50% dell’immobile preposseduto, vale a dire la quota acquistata a titolo oneroso.

La seconda questione attiene la modalità con la quale il contribuente deve “liberarsi” del precedente immobile agevolato, ossia se esso debba essere ceduto in forma onerosa (cessione), ovvero sia anche consentito alienarlo a titolo gratuito (donazione).

Anche con riferimento a tale aspetto l’Agenzia dimostra di recepire un’interpretazione estensiva: l’alienazione del precedente immobile agevolato (come detto almeno il 50% acquistato) può essere realizzata sia con atto a titolo gratuito sia con atto a titolo oneroso.