Utilizzo del credito d’imposta prima casa
di Federica FurlaniL’articolo 7 L. 448/1998 prevede che, in caso di vendita di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’Iva) e successivo riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di una nuova “prima casa”, spetta un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva versata in relazione al precedente acquisto agevolato.
L’ammontare del credito non può in ogni caso essere superiore all’imposta di registro/Iva dovuta per l’acquisto della nuova abitazione; se, quindi, ad esempio, si compra una casa ad un prezzo inferiore a quella venduta, il credito è pari al massimo all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al nuovo acquisto.
Come chiarito dalla circolare AdE 38/E/2005 il suddetto credito d’imposta ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di abitazione non di lusso “a qualsiasi titolo”, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini dell’Iva.
Così come formulata la norma è possibile pertanto fruirne sia per gli acquisti a titolo oneroso che per i trasferimenti a titolo gratuito disposti per atto di donazione e compete anche nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta.
Per quanto riguarda il termine di un anno previsto per il riacquisto per poter mantenere il regime di favore, ricordiamo che, in considerazione della situazione emergenziale determinata dal Covid-19, dapprima l’articolo 24 D.L. 23/2020 aveva sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini entro i quali effettuare gli adempimenti necessari per mantenere le agevolazioni o per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa e poi l’articolo 3, comma 11-quinquies, D.L. 183/2020 ha ulteriormente sospeso i termini per altri dodici mesi e, precisamente, fino al 31 dicembre 2021.
Pertanto, i termini entro i quali bisogna porre in essere gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni prima casa riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2022.
Per fruire del credito d’imposta è inoltre necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stipulando atto.
L’articolo 7, comma 2, L. 488/1998 disciplina le modalità di utilizzo del credito d’imposta spettante: esso può essere utilizzato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina, ovvero, può essere utilizzato nei seguenti modi:
a) per l’intero importo, in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
b) in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
c) in compensazione delle somme dovute (D.Lgs. 241/1997).
I contribuenti hanno, dunque, la facoltà di scegliere la modalità di utilizzo del credito di imposta loro spettante secondo le modalità sopraindicate.
In ogni caso, il credito di imposta non può dar luogo a rimborsi.
La circolare 17/E/2015 ha inoltre chiarito che, nel caso in cui il credito di imposta sia stato utilizzato solo parzialmente per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’atto in cui il credito stesso è maturato, l’importo residuo potrà essere utilizzato dal contribuente solo:
- in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche
ovvero
- in compensazione delle somme dovute.
L’importo residuo non potrà, invece, essere utilizzato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e dell’imposta sulle successioni e donazioni per gli atti presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.
La lettera a) dell’articolo 7, comma 2, L. 448/1998 stabilisce, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo: con tale dizione il legislatore ha voluto pertanto escludere la possibilità di utilizzare il credito parzialmente e, quindi, portarlo in detrazione dalle imposte dovute su più atti o denunce di successione, presentati all’ufficio competente per la registrazione dopo la data di acquisizione del credito.
