Regime Iva delle assegnazioni agevolate da parte delle imprese di costruzione
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLe assegnazioni e le cessioni agevolate dei beni immobili ai soci, come previste dal Disegno della Legge di bilancio 2023, in corso di approvazione, devono seguire le regole ordinarie ai fini Iva non essendo prevista, stante i noti divieti comunitari, alcuno “sconto”.
In un precedente intervento si sono evidenziate le agevolazioni previste per le altre imposte indirette, quali l’imposta di registro e le ipotecarie e catastali, per le quali è prevista rispettivamente la riduzione alla metà e la misura fissa.
L’aspetto relativo all’Iva è certamente il più delicato ed è quello che potrebbe in qualche modo anche vanificare, in tutto o in parte, gli importanti vantaggi previsti sul fronte delle imposte dirette. La situazione più penalizzante è senza dubbio quella riferita all’assegnazione o cessione di immobili (abitativi o strumentali) da parte delle imprese che li hanno costruiti e ristrutturati a favore di soci persone fisiche.
L’articolo 10, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972, prevede un’eccezione al regime di esenzione, stabilendo l’imponibilità Iva di tali cessioni o assegnazioni:
- per obbligo se l’operazione avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori;
- per opzione se l’operazione avviene oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
Nella prima ipotesi il costo dell’operazione aumenta, in quanto l’assegnazione o la cessione sconta obbligatoriamente l’Iva nella misura dovuta in funzione della tipologia dell’immobile e dei requisiti presenti in capo al socio assegnatario o cessionario.
In particolare, l’Iva è dovuta nella misura del 4% se l’immobile è abitativo ed il socio assegnatario/cessionario possiede i requisiti “prima casa”, del 10% in assenza di tali requisiti e del 22% se l’immobile abitativo rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 in quanto di lusso.
In presenza di immobili strumentali, l’Iva è normalmente dovuta nella misura ordinaria del 22%, fatta salva l’applicazione dell’aliquota del 10% nelle due seguenti ipotesi:
- oggetto dell’assegnazione o della cessione agevolata, da parte dell’impresa che lo ha costruito, è un’unità immobiliare strumentale facente parte di un fabbricato “Tupini”;
- oggetto dell’assegnazione o della cessione agevolata è un immobile strumentale ceduto o assegnato da parte dell’impresa che ha eseguito la ristrutturazione dello stesso.
Qualora l’assegnazione o la cessione agevolata dell’immobile a favore del socio avvenga decorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, il regime naturale ai fini Iva è l’esenzione, salva la possibilità di optare per l’imponibilità Iva.
Nel primo caso, in assenza di opzione, se l’immobile assegnato o ceduto è abitativo, l’esenzione comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale, ma ridotta alla metà. Pertanto, se il socio assegnatario o cessionario possiede i requisiti “prima casa” l’imposta di registro è dovuta nella misura dell’1% (in luogo del 2%), mentre in assenza dei citati requisiti l’imposta è dovuta nella misura del 4,5% (in luogo del 9%).
In presenza di immobile strumentale, l’operazione risulta più conveniente, in quanto le disposizioni sull’assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci prevedono che le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa (l’imposta di registro è già dovuta in misura fissa a prescindere dal contesto agevolativo).
Pertanto, non si rende mai dovuta l’imposta ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 4%, come invece accade nelle cessioni o assegnazioni ordinarie.
Fatte salve le conseguenze che possono derivare dall’operazione esente (pro-rata e rettifica della detrazione, di cui ci si occuperà in prossimi interventi) in capo al socio l’assegnazione agevolata esente di un bene immobile strumentale presenta evidenti profili di convenienza fiscale anche ai fini delle imposte indirette, riducendo in maniera importante il carico fiscale dovuto per l’operazione.
