Niente reverse charge per gli immobili strumentali acquistati da trust e società semplici
di Ennio VialLa detenzione di un immobile strumentale da parte di una società semplice di godimento o da parte di un trust ente non commerciale, ovverosia che non svolge nemmeno in modo marginale una attività di impresa commerciale, presenta dei profili di interesse, in quanto consente di gestire un compendio immobiliare costituito da uffici, negozi e capannoni, attraverso veicoli che, a vario titolo, favoriscono la gestione ed il passaggio del patrimonio.
Sotto il profilo della fiscalità diretta, la scelta potrebbe non risultare particolarmente efficiente, in quanto questi soggetti non sono titolati a dedurre i costi inerenti come, ad esempio, gli ammortamenti. Vi sono, tuttavia, altri aspetti di appetibilità fiscale, quale la non rilevanza della plusvalenza a seguito di una cessione ultra-quinquennale. In sostanza, si tratta di affrontare le medesime considerazioni che si possono fare in caso di detenzione nella sfera di impresa o di detenzione privata.
Può accadere che questi beni siano detenuti dalla società semplice o dal trust non ab origine, ma a seguito di un acquisto a titolo oneroso effettuato dalla società semplice o dal trust stesso. In questo caso, si pone il problema, da un lato, di valutare i risvolti Iva, dall’altro di valutare l’applicabilità del meccanismo del reverse charge.
Il primo step, che abbiamo affrontato in un precedente intervento, porta alle seguenti conclusioni che possiamo porre come presupposto di partenza:
- la società semplice di godimento ed il trust ente non commerciale che non svolge una attività di impresa neppure marginale non sono soggetti Iva;
- tale circostanza non permette (ovviamente) di evitare l’applicazione dell’Iva in caso di acquisto del bene se la cessione è soggetta ad Iva;
- ove esistesse una soggettività Iva in capo al trust acquirente, l’Agenzia delle entrate e lo Studio del Notariato n. 69-2023/T hanno chiarito che la soggettività Iva è del trust e non del trustee.
A questo punto, è bene esaminare quale sia il regime Iva della cessione di un fabbricato strumentale.
Abbiamo sintetizzato la disciplina nella successiva tabella.
Tabella n. 1 – regime iva della cessione di un fabbricato strumentale
| Cedente | Acquirente | Regime Iva |
| Impresa costruttrice/ di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori | chiunque | Imponibile per obbligo |
| Impresa costruttrice/ di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori | Soggetto privato | Esente o imponibile per opzione |
| Soggetto Iva | Esente o imponibile per opzione con applicazione del reverse charge | |
| Altra impresa | Soggetto privato | Esente o imponibile per opzione |
Mixando i due aspetti, il quadro che ne esce è, come ci si poteva attendere, quello della piena assimilazione della società semplice di godimento o del trust alla persona fisica che opera nella sfera privata: in caso di applicazione dell’Iva, per obbligo o per opzione, il meccanismo del reverse charge non può trovare applicazione. Ovviamente, la società semplice o il trust ente non commerciale, non svolgendo attività di impresa, non potranno detrarre l’iva applicata dal venditore.
