Cessione di terreni agricoli ed edificabili: guida al trattamento Iva/registro

Con l’adozione di tale norma di carattere generale – applicabile a tutti i tributi di maggiore rilevanza dell’ordinamento tributario (iva, imposta di registro, imposte sui redditi e tributi locali) – è stato stabilito sostanzialmente che:

• un terreno è considerato edificabile, ai fini fiscali, anche quando lo strumento urbanistico non è efficace per mancanza dell’approvazione da parte della regione;
• un terreno può già considerarsi edificabile anche in mancanza degli strumenti attuativi (piani di lottizzazione, piani particolareggiati, ecc.), in assenza dei quali non è possibile concretamente procedere con la costruzione.

Significato di “suscettibile di utilizzazione edificatoria”

Secondo un orientamento della Suprema Corte di cassazione (sentenza n. 23845/2016, Cassazione n. 7513/2016, sentenza n. 20950/2015 e sentenza n. 23316/2013) è “suscettibile di utilizzazione edificatoria” qualunque terreno sul quale è possibile costruire qualcosa, in base alla normativa urbanistica.

Nota bene

 Possono essere considerati “suscettibili di utilizzazione edificatoria”:

• i terreni in cui è possibile edificare con singoli permessi di costruire (o equivalenti) perché ricadenti in zona già urbanizzate;
• i terreni ricadenti in zone di espansione in cui è necessario predisporre, attraverso appositi strumenti di regolamento del territorio, le urbanizzazioni necessarie per i nuovi insediamenti.

Stando all’orientamento giurisprudenziale testé citato, sembrerebbe, quindi, che “non sono suscettibili di utilizzazione edificatoria” solamente i terreni sui quali non è possibile costruire alcunché, mentre lo sarebbero tutti gli altri terreni.

Non è neppure “suscettibile di utilizzazione edificatoria” il terreno destinato ad attrezzature sportive con un indice di edificabilità minimo e funzionale alla sola realizzazione di strutture collegate a tale destinazione (Cassazione n. 25522/2011).

Trattamento Iva/Registro del trasferimento dei terreni edificabili

La cessione da parte di un soggetto passivo Iva di un terreno edificabile è imponibile Iva, con aliquota del 22% e sconta, in applicazione del principio di alternatività Iva – registro (articolo 40 D.P.R. 131/1986), l’imposta di registro e le imposte ipo-catastali in misura fissa (200 euro cadauna).

Cessione di un’area edificabile effettuata da un privato
La cessione di un’area edificabile effettuata da un privato, essendo un’operazione fuori campo Iva, è soggetta, ai fini dell’imposizione indiretta, al seguente trattamento impositivo:

• imposta di registro in misura pari al 9% (con il minimo di 1.000 euro);
• imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.

Nota bene
Con riferimento a tali atti vige totale esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Definizione terreno agricolo
I terreni che non rientrano nella categoria definita dall’articolo 36, comma 1, D.L. 223/2006, come sopra argomentata, sono da qualificare come non edificabili. Secondo la prassi notarile (studio del Notariato n. 16-2018/T), tra i terreni non edificabili rientrano:

• i terreni agricoli;

I terreni agricoli possono anche essere suscettibili di utilizzazione edificatoria e su di essi è possibile svolgere una limitata attività edificatoria destinata a dotare il fondo delle costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola e di quelle necessarie per l’abitazione di chi vive e lavora sul fondo.

• i terreni non edificabili e non agricoli.

ESEMPIO

Sono degli esempi terreni non edificabili e non agricoli:

• le zone di rispetto o le aree destinate al verde pubblico o privato;
• le aree classificate come edificabili, ma prive di qualsiasi capacità volumetrica;
• le aree classificate come agricole, ma destinate a cava o miniera;
• le aree classificate come agricole, ma con terreno sterile o con pendii o scosceso o con boschi non destinabili a produzione e raccolta del legname;
• le aree gravate da vincoli di inedificabilità.

Riassumendo, quindi, alla luce di quanto appena illustrato, la prassi notarile è del parere che debbano essere esclusi dal novero dei “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria”:

• i terreni ricadenti in zone in cui gli strumenti urbanistici prevedono un indice di fabbricabilità pari o inferiore a 0,03 mc/mq;
• terreni ricadenti in una zona ove, con il minimo indice di edificabilità (di mc 0,03 per mq), sono ammesse costruzioni per uso abitativo non strettamente funzionale all’uso agricolo.

Trattamento Iva/Registro della cessione dei terreni non edificabili

Per quanto riguarda i terreni agricoli trova applicazione – per tutte le tipologie di contribuenti (privati ed esercenti attività di impresa arte e professione) – il medesimo trattamento impositivo ai fini delle imposte indirette, con l’effetto che l’atto di trasferimento di tali aree:

• può beneficiare delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (se ricorrono le condizioni prescritte dall’articolo 2, comma 4-bis, D.L 194/2009), con conseguente applicazione dell’imposta di registro ed ipotecaria in misura fissa (200 euro cadauna) e l’imposta catastale in misura proporzionale (1%);
• sconta l’imposta di registro in misura pari al 15% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipo- catastali in misura fissa (50 euro cadauna), se il cessionario non è un imprenditore agricolo professionale (IAP) oppure un coltivatore diretto (CD), ovvero è uno IAP o CD non iscritto alla relativa gestione assistenziale e previdenziale;
• sconta l’imposta di registro in misura pari al 9% e le imposte ipo-catastali in misura fissa (50 euro cadauna), se il cessionario è un imprenditore agricolo professionale (IAP) oppure un coltivatore diretto (CD), ovvero è uno IAP o CD iscritto alla relativa gestione assistenziale e previdenziale.

Nota bene

La cessione del terreno (scorporato dall’imprenditore agricolo dall’azienda ricevuta in donazione dal padre) qualificato nel piano di governo del territorio “in parte maggiore come zona di verde agricolo ed in parte più piccola come zona di verde pubblico“, è soggetto ad imposta di registro al 15%, atteso che, in tali zone, è consentito “l’ampliamento degli impianti per i prodotti agricoli nella misura strettamente necessaria per le esigenze della produzione” (risposta interpello n. 561/E/2020).

Le agevolazioni per i giovani imprenditori agricoli

A decorrere dall’1.1.2024, sono state previste particolari agevolazioni a favore di giovani imprenditori agricoli, intendendosi per tali, ai sensi dall’articolo 2, L. 36/2024, “le imprese, in qualsiasi forma costituite, che esercitano esclusivamente attività agricola ai sensi dell’articolo 2135 del codice civile, quando ricorra una delle seguenti condizioni:

a) il titolare sia un imprenditore agricolo di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti;

b) nel caso di società di persone e di società cooperative, comprese le cooperative di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, almeno la metà dei soci sia costituita da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti;

c) nel caso di società di capitali, almeno la metà del capitale sociale sia sottoscritta da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti e gli organi di amministrazione siano composti, per almeno la metà, dai medesimi soggetti”.

L’articolo 7, L. 36/2024, riconosce, infatti, dall’1.1.2024, ai giovani agricoltori (come sopra individuati) che acquistano o permutano terreni agricoli (e loro pertinenze), la possibilità di versare l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 60% di quelle vigenti (ordinarie o ridotte), a condizione che tali soggetti rivestano la qualifica di coltivatore diretto (o di imprenditore agricolo professionale) e siano iscritti alla relativa gestione previdenziale.

Nota bene

Tali agevolazioni si possono aggiungere alle agevolazioni per la PPC, con l’effetto che sarà dovuta l’imposta di registro e ipotecaria, nella misura complessiva di euro 240 euro, e l’imposta catastale dello 0,60%, se l’acquirente del terreno con le agevolazioni per la PPC abbia i requisiti anagrafici prescritti dall’articolo 2, L. 36/2024 (ossia età compresa tra 18 e 41 anni compiuti).

Terreni montani

A norma dell’articolo 9, comma 1, D.P.R. 601/1973, si definiscono “territori montani“:

• i terreni situati ad una altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare e quelli rappresentati da particelle catastali che si trovano soltanto in parte alla predetta altitudine;
• i terreni compresi nell’elenco dei territori montani compilato dalla commissione censuaria centrale;
• i terreni facenti parte di comprensori di bonifica montana.

L’articolo 1, comma 86-ter, L. 197/2022, è intervenuto sulle agevolazioni disciplinate all’articolo 9, D.P.R. 601/1973, prevedendo l’applicazione delle imposte di registro ed ipotecaria in misura fissa (200 euro l’una) e dell’esenzione dall’imposta catastale di bollo per i soli trasferimenti della proprietà (a qualsiasi titolo) di fondi rustici nei territori montani, a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali:

• iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, oppure;
• che si impegnano a coltivare o condurre direttamente il fondo per un periodo di 5 anni, assumendo tale impegno con apposita dichiarazione in atto.

Le medesime agevolazioni si applicano anche a favore delle cooperative agricole che conducono direttamente ai terreni