Il prezzo valore si estende anche alle pertinenze
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLa disciplina del cd. “prezzo-valore”, di cui alla L. 266/2005, consente, in presenza di determinate condizioni, di individuare la base imponibile delle cessioni immobiliari, ai fini dell’imposta di registro, con il valore catastale del bene e non con il suo valore venale. In sintesi, i requisiti sono i seguenti:
- la cessione deve essere posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa o professione (non assume invece rilievo la natura del cedente);
- la cessione deve avere ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze;
- la parte acquirente deve rendere al notaio, al momento della cessione, apposita richiesta di applicazione del presente regime (ossia di applicazione dell’imposta sul valore catastale);
- le parti devono indicare in atto il corrispettivo pattuito.
È opportuno ricordare che l’introduzione di tale agevolazione risponde alla finalità di evitare l’occultamento di parte del corrispettivo, allo scopo di ridurre la base imponibile dell’imposta di registro. In presenza dei descritti requisiti, il cessionario non ha alcuna utilità a ridurre il prezzo pattuito, posto che l’imposta di registro è comunque dovuta sul (quasi sempre minore) valore catastale, a prescindere dal corrispettivo pattuito (che comunque deve essere evidenziato in atto).
Il meccanismo in questione è estensibile anche all’acquisto di pertinenze relative all’abitazione oggetto di compravendita, sia nello stesso atto, sia con atto separato, a condizione che nell’atto stesso risulti il vincolo pertinenziale (circolare n. 6/E/2006). Diversamente da quanto previsto per l’agevolazione relativa all’acquisto “prima casa”, l’applicazione del prezzo valore alle pertinenze non trova alcun limite quantitativo, con la conseguenza che possono essere acquistate anche più pertinenze con la medesima classificazione catastale, applicando l’imposta di registro sul valore catastale. Resta ferma l’applicazione dell’imposta di registro del 9% (e non del 2% in quanto limitata ad una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7), a partire dalla seconda pertinenza rientrante nella stessa categoria catastale in caso di richiesta dell’agevolazione “prima casa”. L’estensione del prezzo valore alle pertinenze richiede, tuttavia, una serie di requisiti, e più precisamente (risoluzione n. 149/E/2008 e circolare n. 18/E/2013):
- il bene principale cui le pertinenze si riferiscono deve essere di natura abitativa;
- nell’atto di acquisto deve essere indicato il vincolo di accessorietà tra la pertinenza ed il bene principale;
- le pertinenze devono essere dotate di autonoma rendita catastale.
In merito al vincolo di pertinenzialità, l’Agenzia delle entrate ha osservato (risposta interpello n. 33/2022 in relazione all’agevolazione prima casa) che, “di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la prima casa”. Pertanto, conclude l’Agenzia, “affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi prossimi tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte”. Inoltre, con la circolare n. 18/E/2013, l’Agenzia delle entrate ha precisato che il requisito della “destinazione a servizio” è un elemento essenziale e che per soddisfarlo è necessario che la pertinenza sia ubicata in prossimità dell’abitazione principale. Infine, il regime del prezzo valore si può applicare anche alla cessione di terreni agricoli, laddove tali beni costituiscano effettivamente una pertinenza del fabbricato abitativo, in presenza della prova di un rapporto di funzionalità oggettiva dei terreni rispetto alle unità abitative (risposta ad interpello n. 420/2021).
