Assegnazioni agevolate di beni immobili anche fuori campo Iva
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLa recente Legge di Bilancio 2025 ripropone la possibilità di assegnare o cedere ai soci in via agevolata i beni immobili entro il prossimo 30.9.2025. Uno degli aspetti più importanti da considerare riguarda l’impatto Iva, poiché per tale tributo non sono previste agevolazioni. In particolare, le assegnazioni di immobili esulano dal campo di applicazione dell’Iva se la società li ha acquistati senza Iva (da privato, prima del 1.1.1973 o senza aver detratto per intero l’Iva), mentre le cessioni rientrano in ogni caso nel campo di applicazione dell’Iva (esenti o imponibili).
Relativamente alle assegnazioni, la circolare n. 26/E/2016 (emanata a commento di precedenti opportunità agevolativa ed i cui chiarimenti tornano utili ed applicabili anche per la “nuova” assegnazione agevolata), richiamando la circolare n. 40/E/2002, precisa che, in aderenza alle disposizioni della Direttiva 2006/112/CE (articolo 16) ed all’orientamento espresso dalla Corte di Giustizia UE (causa C-322/99 e C-323/99), l’assegnazione realizza una fattispecie di destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio d’impresa, rendendosi, quindi, applicabili le disposizioni sull’autoconsumo di beni contenute nell’articolo 2, comma 2, n. 5, D.P.R. 633/1972.
Secondo tale disposizione, costituiscono operazioni fuori campo Iva le assegnazioni dei beni (tra cui gli immobili) per i quali non è stata operata all’atto dell’acquisto la detrazione dell’imposta. In buona sostanza, si tratta di una deroga all’ordinario principio, secondo cui le assegnazioni dei beni ai soci sono operazioni assimilate alle cessioni di beni ai fini Iva.
Rientrano nell’ambito di esclusione le seguenti fattispecie: acquisti effettuati presso soggetti privati, ovvero prima dell’introduzione dell’Iva (ante 1.1.1973), oppure acquistati o importati senza diritto alla detrazione dell’imposta (indetraibilità totale del tributo). Si osserva che la citata circolare n. 26/E/2016, ha precisato che l’assegnazione rimane fuori campo Iva anche nell’ipotesi in cui, dopo l’acquisto senza Iva, la società abbia eseguito sul bene degli interventi di riparazione e di recupero edilizio (migliorativi dell’immobile), ferma restando la necessità di operare la rettifica della detrazione dell’Iva detratta su tali migliorie, se non sono trascorsi dieci anni dall’ultimazione dei lavori.
Va evidenziato che la qualificazione di operazione fuori campo Iva è limitata alle assegnazioni di beni, poiché se la società intende procedere con la cessione agevolata, l’operazione rientra, in ogni caso, nel campo di applicazione dell’imposta, potendosi qualificare come esente o imponibile in ragione del soggetto cedente (impresa che ha costruito o meno l’immobile) o della presenza di eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta nell’atto di compravendita. Per tali operazioni, infatti, la qualifica di soggetto Iva in capo alla società cedente determina in ogni caso la qualifica di operazione rilevante ai fini Iva.
L’esclusione da Iva dell’assegnazione ai soci porta con sé importanti conseguenze ai fini dell’applicazione degli altri tributi indiretti sull’operazione stessa. In particolare:
- l’assegnazione agevolata fuori campo Iva comporta l’applicazione in ogni caso dell’imposta di registro proporzionale nella misura del 4,5% (o dell’1% se in capo all’assegnatario di immobile abitativo sussistono i requisiti “prima casa”) e le imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna, anche se l’immobile è strumentale;
- se l’assegnazione esente da Iva (ad esempio perché l’acquisto a suo tempo è stato effettuato con Iva detratta e la società assegnante non rientra tra quelle che hanno costruito o ristrutturato l’immobile) è necessario operare la seguente distinzione:
- se l’immobile è abitativo si rende dovuta l’imposta di registro nella misura del 4,5% o dell’1% (rispettivamente metà dell’aliquota ordinaria e di quella applicabile in presenza dei requisiti “prima casa” in capo al socio assegnatario), e le imposte ipotecarie e catastali di sono dovute in misura pari ad euro 50 ciascuna;
- se l’immobile è strumentale le imposte in questione (registro, ipotecaria e catastale) sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
