Acquisto di fabbricato collabente e agevolazione “prima casa”

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Poiché la norma si riferisce all’acquisto di case di abitazione, la circostanza che l’oggetto dell’acquisto sia un fabbricato collabente (ossia un rudere) iscritto in categoria F/2 potrebbe indurre ad escludere l’agevolazione “prima casa”. Tuttavia, come si vedrà in seguito, è opportuno ricordare che l’agevolazione prima casa è consentita anche per gli immobili in corso di costruzione, a condizione che una volta ultimati i lavori l’immobile sia idoneo all’uso abitativo e non rientri tra le categorie catastali di lusso escluse dall’agevolazione (A/1, A/8 e A/9).

Come anticipato, sulla questione è intervenuta di recente la Corte di cassazione (sentenza n. 3913/2025), secondo cui l’idoneità abitativa dell’immobile acquistato con l’agevolazione non deve sussistere necessariamente già all’atto dell’acquisto (come accade per gli immobili già finiti e classificati catastalmente in categoria A), ma può essere accordata anche ai fabbricati collabenti (F/2), poiché ciò che rileva è la possibilità di essere destinati ad abitazione una volta eseguiti i lavori.

Il ragionamento della Suprema Corte parte dalla natura degli immobili collabenti, i quali, come si legge nella sentenza, sono iscritti in catasto “ai soli fini della descrizione dei caratteri specifici e della destinazione, ma senza attribuzione di rendita, in quanto inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado”. Tuttavia, si tratta pur sempre di un fabbricato (e non di un terreno), per il quale è necessario verificare se possa essere idoneo al soddisfacimento di esigenze abitative, poiché quest’ultimo costituisce un presupposto per l’applicazione dell’agevolazione prima casa. A dispetto delle considerazioni dell’Agenzia delle entrate, la sentenza della Corte di Cassazione ritiene che né l’assenza attuale di destinazione ad abitazione, né la classificazione in categoria F/2 costituiscano ostacoli all’applicabilità dell’agevolazione prima casa, poiché ciò che rileva non è tanto la presenza dell’accatastamento in categoria “A” al momento dell’acquisto, bensì la potenziale idoneità del bene ad essere utilizzato come casa di abitazione entro il termine triennale di decadenza di cui all’articolo 76, D.P.R. 131/1986.

D’altro canto, se la giurisprudenza, e la stessa Agenzia, hanno da tempo affermato che l’agevolazione prima casa sia fruibile anche per l’acquisto di immobili in corso di costruzione, non vi è ragione di escluderla per l’acquisto di immobili collabenti sui quali saranno eseguiti dei lavori che lo renderanno idoneo al soddisfacimento delle esigenze abitative.