L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca: aspetti critici

In ogni caso, si ricorda che il regime della cedolare secca rappresenta una “scelta” soggettiva e non vincolata all’immobile, nel senso che nel caso in cui l’abitazione concessa in locazione e le relative pertinenze locate insieme ad essa siano possedute da più persone fisiche in regime:

• di comproprietà,
• ovvero di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento (usufrutto),

ciascun locatore comproprietario (contitolare) effettua autonomamente la propria scelta, optando o meno per l’applicazione della cedolare secca. Infatti, l’Agenzia delle entrate, con la circolare 4.6.2012 n. 20/E, ha chiarito che nel caso in cui per un immobile in comproprietà il contratto di locazione sia stipulato da un solo comproprietario:

1. da un lato, il contratto stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti, che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile;
2. dall’altro, anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare autonomamente per il regime sostitutivo della cedolare secca, mediante presentazione del modello RLI, allegando la documentazione attestante il titolo di comproprietà ed inviando la raccomandata al conduttore.

La possibile applicazione di differenti regimi – ordinario o cedolare secca – in relazione al medesimo contratto cointestato a più soggetti comporta delle attenzioni maggiori, rispetto ad una scelta di regime “uniforme” e condivisa.

Infatti, nell’ipotesi in cui l’opzione per il regime della cedolare secca non sia esercitata da tutti i locatori comproprietari (o contitolari):

• l’imposta di bollo deve essere assolta sul contratto in misura piena (per l’intero suo ammontare);
• l’imposta di registro deve essere liquidata e assolta sulla quota di canone imputabile ai locatori che non hanno optato per la cedolare secca e quando l’imposta di registro risulta inferiore ad € 67, deve comunque essere versata in misura pari al predetto importo minimo (€ 67).

Ancora, secondo quanto indicato dall’Agenzia con la circolare 26/E/2011, i locatori che non hanno optato, in relazione ai contratti pluriennali, possono corrispondere l’imposta di registro anno per anno o per l’intera durata contrattuale (assumendo in entrambi i casi la quota di canone annuo o complessivo proporzionale alla somma delle loro quote di possesso, ed applicando la riduzione di cui all’articolo 17 del DPR 131/1986 in caso di versamento in un’unica soluzione dell’imposta dovuta per l’intera durata del contratto). Inoltre, i locatori che non hanno esercitato l’opzione ed il conduttore restano solidalmente obbligati al versamento dell’imposta di registro così computata.

In caso di revoca dell’opzione da parte dei locatori che l’avevano precedentemente esercitata, la solidarietà passiva si estende nuovamente anche a questi ultimi, ed il tributo deve essere liquidato anche sulla quota parte del canone proporzionale alla loro quota di possesso

A titolo esemplificativo, si ipotizzi la seguente situazione:

contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000,00. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):

• Bianchi possiede il 40%;
• Rossi possiede il 30%;
• Verdi possiede il 30%.
• Verdi opta per il regime della cedolare secca.

L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000,00 × 70%) = euro 10.500,00.

Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari a euro 210,00, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi, oltre che dal conduttore.