Acquisto o costruzione di abitazioni destinate alla locazione – II parte

Deducibilità del costo d’acquisto

Come detto l’agevolazione consiste nella deduzione dal reddito complessivo di un importo parti al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita o dall’ammontare delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori nel limite massimo complessivo pari ad euro 300.000.

L’Agenzia delle Entrate, nella C.M. 3/E/2016, ha chiarito che:

• nel caso di acquisti in comproprietà la deduzione è riconosciuta pro quota;
• spetta una sola volta per ogni singolo immobile.

L’art. 2, co. 4, del D.M. 8 settembre 2015 prevede infatti, per gli immobili acquistati in comproprietà, che la deduzione spetti “ai soggetti titolari del diritto di proprietà … in relazione alla quota di proprietà”, mentre il successivo art. 5, co. 1, dispone che la deduzione sia riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile”.

Esempio

Si ipotizzi che 3 soggetti acquistino in comproprietà ed in parti uguali un immobile ad un prezzo di euro 450.000. Fermo restando la verifica di tutti i requisiti richiesti dalla norma, ciascun soggetto potrà calcolare la deduzione spettante su un ammontare massimo di euro 100.000 (pari ad un terzo del limite massimo di spesa deducibile per ciascun immobile, pari ad euro 300.000).

Viene inoltre chiarito che “fermo restando il limite massimo di euro 300.000” la deduzione può spettare anche per l’acquisto o la realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione.

Esempio

Riprendendo i dati dell’esempio precedente si ipotizzi che uno dei tre soggetti acquisti nel medesimo anno un’altra abitazione da destinare alla locazione ad un prezzo di euro 150.000. Il contribuente avrà diritto alla deduzione del 20% su un ammontare complessivo di euro 250.000 (euro 100.000 + euro 150.000). Se poi, l’anno successivo, venisse acquistato un terzo immobile sostenendo ad esempio una spesa di euro 100.000, il contribuente avrà diritto ad un’ulteriore deduzione del 20% da calcolare sull’importo residuo di euro 50.000, avendo raggiunto il limite massimo di spesa ammesso.

Deducibilità degli interessi passivi

Relativamente alla deducibilità degli interessi passivi su mutui contratti per l’acquisto di immobili destinati alla locazione, l’Agenzia delle Entrate chiarisce prima di tutto, in coerenza con il principio per cui “l’onere rileva nel periodo d’imposta in cui è sostenuta la spesa”, che è necessario fare riferimento agli interessi pagati nell’anno; il contribuente, ai fini della deduzione, dovrà quindi esibire le quietanze di pagamento degli interessi passivi.

In secondo luogo viene chiarito che la deduzione degli interessi deve essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene. Considerato, quindi, il rapporto tra il prezzo dell’abitazione e il mutuo contratto per il suo acquisto, l’Agenzia ritiene che la deduzione per interessi debba essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro. Pertanto, in caso di mutuo stipulato per un importo superiore a 300.000 euro, gli interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente, applicando la seguente formula:

 300.000*interessi pagati

      importo del mutuo

Esempio

Se un contribuente ha acquistato un immobile ad un prezzo di euro 400.000 stipulando un mutuo di euro 350.000 e pagando nell’anno euro 2.000 a titolo di interessi passivi l’importo deducibile sarà pari a:

300.000*2.000 = euro 1.714,29

   350.000

Limite temporale di deducibilità degli interessi passivi

Ulteriore chiarimento contenuto nella C.M. 3/E/2016 è stato fornito in merito al limite temporale di deducibilità degli interessi passivi: dato che l’art. 2, co. 2 del D.M. 8 settembre 2015, non contiene alcun riferimento al periodo temporale di 8 anni, concesso invece per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, l’Agenzia ritiene che, nel caso degli interessi passivi, la deduzione possa essere fruita per l’intera durata del mutuo.

Durata del contratto di locazione

Entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’immobile deve essere destinato alla locazione per almeno otto anni e purchè tale periodo abbia carattere continuativo.

Ai sensi dell’art. 6 del D.M. 8 settembre 2015 il periodo di sei mesi previsto dalla norma decorre:-          per le unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o restauro e risanamento conservativo,
dalla data dell’acquisto;-          per le unità immobiliari costruite su aree edificabili, 
dalla  data  del rilascio del certificato di  agibilità, ovvero dalla data in  cui  si è formato il
silenzio assenso ex art. 25 del D.P.R. n. 380/2001. Per gli immobili acquistati prima della pubblicazione del D.M. nella G.U., avvenuta in data
3 dicembre 2015, il periodo di sei mesi decorre dalla data di pubblicazione.

Nella C.M. 3/E/2016 l’Agenzia ha riconosciuto la deduzione in questione anche nel caso di contratto di locazione a canone concordato di durata “anni sei più due” stipulato ai sensi dell’art. 2 comma 5 della Legge n. 431/1998. Secondo l’Agenzia, infatti, può considerarsi rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto non solo nell’ipotesi in cui lo stesso abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni, fermo restando la decadenza dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o nel caso in cui il contratto si risolva su richiesta del conduttore e l’unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad un anno.