Affitto dell’azienda individuale: imposta di registro

Per tali motivi, il locatore, ai soli fini anagrafici, conserva il numero di partita Iva (che in qualche modo è “congelata”), pur restando esonerato da tutti gli adempimenti previsti ai fini di tale imposta (emissione e registrazione delle fatture, liquidazione dell’imposta, dichiarazione annuale, ecc.), e non deve presentare alcuna dichiarazione di cessazione dell’attività, bensì una mera variazione della stessa.

Operativamente, i canoni riscossi non devono essere documentati da alcuna fattura, essendo sufficiente un documento di quietanza del pagamento ovvero una ricevuta.

L’atto di affitto dell’azienda, invece, subisce l’imposta di registro nelle seguenti misure:

• se nel contratto si distingue la parte di canone relativa al bene immobile rispetto a quella prevista per la componente mobiliare, si applica l’aliquota del 2% sul canone riferito all’immobile e del 3% sulla restante parte;
• se nel contratto viene previsto un solo canone per l’intera azienda (componente mobiliare ed immobiliare), si rende applicabile l’aliquota del 3% sull’intero canone.

L’impostazione descritta deriva dal contenuto dell’articolo 23, comma 1, D.P.R. 131/1986, secondo cui laddove un atto contenga disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote differenti (come accade nella locazione dell’azienda che contiene un bene immobile), è necessario distinguere le due seguenti ipotesi:

• in assenza di indicazione di singoli corrispettivi pattuiti per i diversi beni, l’atto è soggetto all’aliquota più elevata prevista per i diversi beni oggetto del contratto;
• in presenza di indicazione di singoli corrispettivi pattuiti per i diversi beni (componente immobiliare e mobiliare), si rendono applicabili le diverse aliquote operanti per i singoli beni.

Può altresì accadere che l’imprenditore individuale eserciti più aziende (ad esempio in diversi settori merceologici), ovvero l’azienda sia suddivisibile in più rami, che vengono concessi in locazione in tempi diversi (ad esempio a distanza di qualche mese o anno).

In tali casi, la concessione in affitto della prima azienda (o del ramo) è stata assoggettata ad Iva poiché il concedente continua ad assumere la qualifica di imprenditore per la presenza dell’altra azienda o del ramo non locato, con conseguente applicazione dell’Iva sui singoli canoni.

All’atto della concessione in affitto della seconda azienda esercitata (o dell’altro ramo), il relativo atto va certamente assoggettato ad imposta di registro, poiché tale operazione fa venir meno il requisito soggettivo in capo al locatore, ed i canoni percepiti sono esclusi da Iva.

Tuttavia, qualche dubbio rimane in relazione ai canoni percepiti in relazione all’azienda già affittata in precedenza, che come detto hanno sempre scontato l’Iva, sui quali si deve verificare se sia possibile (o necessario) continuare ad applicare tale imposta o debbano essere esclusi da Iva per carenza del presupposto soggettivo.

La questione, che non trova una soluzione né normativa né di prassi, potrebbe essere risolta nel senso di continuare ad applicare l’Iva in relazione ai canoni riferiti alla prima azienda affittata, richiamando il contenuto della circolare 154/E/1995, secondo cui laddove nel periodo di concessione in affitto dell’azienda si pongano in essere delle alienazioni di beni, si rende dovuta l’Iva e tutti gli adempimenti connessi (emissione della fattura, registrazione, liquidazione, ecc.).

In altre parole, pur restando la partita Iva sospesa per tutta la durata del contratto (a seguito dell’affitto della seconda azienda), dovrebbero restare fermi gli obblighi Iva connessi alla prima azienda locata.