Agevolata la successiva cessione di area già concessa in diritto di superficie

Gli istanti propendevano, ricorrendone i requisiti, per l’applicazione, in luogo dell’imposta di registro proporzionale al 9%, anche per l’area su cui insiste il fabbricato, dell’aliquota agevolata al 2%, prevista per l’acquisto della “prima casa”, sulla base della motivazione, che “il diritto di superficie, ancorché diritto reale, non è equiparabile al diritto di proprietà esclusiva, che si acquisisce nel momento in cui i superficiari acquistano il diritto sull’area su cui insiste l’immobile”.

L’Agenzia delle entrate, correttamente obiettando che le agevolazioni ‘prima casa’ si applicano ai trasferimenti aventi per oggetto solo “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”, esclude che le stesse possano applicarsi anche agli atti di trasferimento delle aree su cui insiste il fabbricato, in virtù dell’impossibilità di applicare le dette agevolazioni, estensivamente, anche a fattispecie non espressamente contemplate dal legislatore (si veda ex plurimis, Cassazione sentenza n. 6925/2011).

Per altro, l’Agenzia in prima battuta sembra escludere anche la possibilità di applicare l’imposta di registro in misura fissa, originariamente prevista per gli atti con cui i Comuni cedevano in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 della L.  n. 865/1971. Difatti, tale previsione agevolativa è stata abrogata dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. n. 23/2011, mediante il quale è stata sancita la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, con riferimento agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso (cfr C.M. n. 2/E/2014).

Tuttavia, le ulteriori più recenti modiche apportate all’art. 10, con il D.L. n. 133/2014 (poi convertito in L. n. 164/2014), hanno escluso la soppressione “delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite…”, tra l’altro, “…all’articolo 32 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.

Questo implica che rimangono in vigore l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per “gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al Titolo III della legge (..) n. 865 del 1971…e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse”, all’interno del quale sono disciplinati, tra gli altri, anche i piani delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (piani PEEP), acquisite per esproprio dai Comuni e poi concesse in diritto di superficie per la edificazione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.

L’Ufficio riconosce l’intento del Legislatore di agevolare il perseguimento della finalità solidaristica, sia nell’ipotesi in cui i Comuni concedano, su aree individuate a tal fine, il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare, sia nell’ipotesi in cui gli stessi comuni trasferiscano la proprietà delle stesse aree e ritiene che siano riconducibili, estensivamente, nell’ambito dell’agevolazione di cui all’art. 32 citato, anche gli atti, non espressamente contemplati, con cui i Comuni dispongono la cessione delle aree comprese nei piani approvati ai sensi della L. n. 167/1962, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35 della L.  n. 865/1971.

In sostanza, la successiva cessione in favore degli assegnatari degli immobili delle aree sulle quali insistono gli immobili già realizzati, già concesse in diritto di superficie, concretizza un atto senz’altro connesso con l’atto di concessione del diritto di superficie e, essendo riconducibile agli atti attuativi dei piani di edilizia economica e popolare, è ascrivibile alla medesima ratio agevolativa dell’art. 32 del D.P.R. n. 601/1973.

Nel caso prospettato viene, pertanto, riconosciuto il regime di favore e, quindi, la possibilità di applicare l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.