Agevolazione “prima casa” e nuda proprietà su altra casa di abitazione

Tra i requisiti richiesti rileva, in primo luogo, la natura dell’immobile, che deve naturalmente avere destinazione abitativa e non essere di lusso: assume rilievo in questo caso la classificazione o la classificabilità dell’immobile nella categoria catastale “A”, con esclusione della categoria catastale A/10 e di quelle considerate “di lusso” (ossia le categorie A/1, A/8 e A/9).

In secondo luogo, rileva l’ubicazione dell’immobile. In questo senso, la nota II-bis richiede che l’immobile sia ubicato, alternativamente:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza;
• nel territorio del Comune in cui l’acquirente stabilirà la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
• nel territorio del Comune in cui il contribuente svolge la propria attività, se diverso da quello in cui risiede;
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;
• in qualsiasi Comune sul territorio italiano, se l’acquirente è cittadino italiano emigrato all’estero.

Le ulteriori condizioni imposte dalla norma riguardano poi la necessità che l’acquirente dichiari di non essere titolare di taluni diritti reali su altre case di abitazione.

È proprio in questo punto che si osserva uno sdoppiamento (anche concettuale) della norma in relazione ai diritti reali che non consentono l’ottenimento dell’agevolazione.

Ai fini dell’agevolazione è richiesto infatti:

• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare (lett. b) della nota II-bis);
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” (lett. c) della nota II-bis).

Un’attenta analisi delle due condizioni fa emergere alcuni punti di distacco tra il contenuto della lettera c) rispetto a quanto richiesto nella lettera b), e segnatamente:

• la specificazione che il regime di comunione legale (e non anche ordinaria) su taluni diritti reali precluda l’agevolazione “prima casa”;
• l’inclusione, tra le situazioni idonee ad impedire il godimento dell’agevolazione, anche della titolarità per quote. Pertanto, anche l’essere titolari in comproprietà di una quota di un immobile sito nel territorio nazionale e acquistato con l’agevolazione “prima casa” impedisce il godimento dell’agevolazione in relazione al nuovo acquisto;
• la titolarità della nuda proprietà su altro immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”.

Quanto alla titolarità della nuda proprietà su altro immobile, poiché la norma contempla, tra le cause ostative, la titolarità della nuda proprietà solo nell’ambito della lettera c) (e quindi in presenza della titolarità della nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa”) può godere dell’agevolazione il soggetto che sia titolare del diritto di nuda proprietà su altro immobile sito nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare con i benefici “prima casa”, se l’acquisto della nuda proprietà è avvenuto, a suo tempo, senza usufruire dell’agevolazione.

In altre parole, la titolarità della sola nuda proprietà su altro immobile è idonea ad impedire il godimento dell’agevolazione sull’acquisto di qualsiasi immobile sito sul territorio nazionale solo se acquistata in precedenza sfruttando l’agevolazione “prima casa”.

La ragione di tale differenziazione non è chiarissima, anche alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 38/E/2005, dove viene giustificata tale scelta legislativa sulla base del presupposto che “il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario”, con l’ulteriore precisazione che il beneficio spetta nel caso in cui la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa” e salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario al fine di riunire usufrutto e nuda proprietà.

Seguendo questo ragionamento verrebbe da pensare, peraltro, che l’eventuale cessione della nuda proprietà non assuma rilevanza ai fini della decadenza dell’agevolazione (posto che “il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile”). Invece, la stessa Agenzia delle Entrate nella risoluzione 213/E/2007, in risposta ad un interpello, ha chiarito che la cessione della nuda proprietà, se realizzata nei cinque anni, comporta la decadenza dai benefici in questione in riferimento alla parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.

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