Agevolazione negata per il trasferimento di terreni
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariIl trasferimento di un capannone agricolo, unitamente a una porzione di terreno astrattamente edificabile, a favore di un’impresa di costruzione, non può fruire delle imposte fisse di registro ipotecaria e catastale, come previsto dall’articolo 7 D.L. 34/2019, poiché tale disposizione richiede che il trasferimento abbia ad oggetto esclusivamente un intero fabbricato.
È quanto emerge dalla lettura della risposta n. 525 pubblicata ieri sul sito dell’Agenzia delle entrate.
La citata norma interessa i trasferimenti immobiliari di interi fabbricati (di qualsiasi categoria catastale) posti in essere nel periodo dal 1° maggio 2019 al 31 dicembre 2021 (ivi comprese le permute, i conferimenti in società, ecc.).
Dal punto di vista soggettivo è richiesto che i trasferimenti avvengano a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
In merito a tale definizione, è possibile richiamare i diversi interventi di prassi dell’Agenzia delle entrate in materia di Iva (si veda, ad esempio, la circolare 22/E/2013), secondo cui si deve aver riguardo al soggetto che detiene il permesso di eseguire l’intervento (di nuova costruzione o di ristrutturazione), a prescindere dalla circostanza che l’intervento sia poi eseguito direttamente (in quanto impresa edile) o che sia appaltato a terzi (tipicamente la società immobiliare che si avvale di un’impresa edile per la costruzione).
Per l’applicazione delle imposte d’atto in misura fissa (200 euro cadauna per registro, ipotecarie e catastali) è richiesto che le imprese acquirenti, nei dieci anni successivi all’acquisto, provvedano, alternativamente, alla demolizione e ricostruzione dell’immobile (anche con ampliamento della volumetria), ovvero all’effettuazione di lavori di ristrutturazione, con successiva vendita di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.
In ogni caso, è altresì richiesto che la ricostruzione (previa demolizione) o la ristrutturazione avvengano nel rispetto della normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building) A o B.
In merito alla richiesta di alienazione di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, in sede di conversione in legge del D.L. 34/2019 è stato precisato che l’agevolazione spetta anche nell’ipotesi di alienazione frazionata di immobili suddivisi in più unità immobiliari, a condizione che l’alienazione stessa sia pari almeno alla citata percentuale del 75%.
Nell’istanza oggetto dell’interpello, il contribuente (Notaio) precisa che l’atto di acquisto riguarda non solo un fabbricato (capannone agricolo), ma anche una porzione di area nuda, con successiva demolizione e ricostruzione.
L’Agenzia, dopo aver ripercorso i tratti salienti della disposizione agevolativa, che in precedenza si sono ricordati, ritiene che, poiché l’obiettivo della norma è quello di agevolare i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione, nel caso di specie non può trovare applicazione l’agevolazione stessa in quanto l’acquisto ha ad oggetto non solo un fabbricato ma anche una porzione di terreno (a tal fine richiama il principio di cui all’articolo 14 delle disposizioni preliminari del codice civile, nonché la sentenza della Cassazione n. 11106/2008, secondo cui le norme agevolative sono di stretta interpretazione).
Diversamente, conclude l’Agenzia, laddove nell’atto notarile di trasferimento fossero specificamente distinte le operazioni di acquisto del capannone agricolo e della porzione di terreno, le imposte fisse (registro, ipotecaria a catastale) potrebbero trovare applicazione limitatamente al trasferimento dell’intero fabbricato (che nel caso di specie coinciderebbe con il capannone agricolo) e non anche del terreno.
