Agevolazione prima casa estesa ad ogni pertinenza
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLe imposte agevolate per l’acquisto della “prima casa” (Iva 4% o imposta di registro del 2%) si applicano anche per l’acquisto di pertinenze diverse da quelle accatastate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, a condizione che sia presente il vincolo pertinenziale, come previsto dalle norme civilistiche. È quanto confermato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 2351/2024), secondo cui le norme in materia di acquisto “prima casa” (Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986), laddove affermano che le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, non comportano alcuna compressione della nozione fiscale di pertinenza rispetto a quella civilistica, ma si limitano ad evidenziare con chiarezza che, nel caso di compresenza di più unità immobiliari appartenenti alle categorie C/2, C/6 e C/7, una sola di esse potrà fruire del beneficio.
Secondo quanto stabilito dal comma 3 della citata Nota II-bis, le agevolazioni prima casa relative all’imposta di registro (ovvero all’Iva se l’atto è soggetto a tale imposta) si estendono all’acquisto, “anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile (…)”. La norma dispone poi che “sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
Tale disposizione, secondo la giurisprudenza di legittimità (si vedano anche le precedenti sentenze n. 22561/2021 e n. 6316/2022), non intende limitare l’applicazione delle imposte ridotte solamente all’acquisto delle citate pertinenze, ma si limita ad evidenziare che, in presenza di pertinenze iscritte nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, è possibile estendere l’agevolazione solo ad una per ciascuna categoria. L’elencazione contenuta nella norma non deve, quindi, considerarsi esaustiva, poiché il carattere pertinenziale di un bene, rispetto a un altro, dipende dalla caratteristica, come richiesto dall’articolo 817, cod. civ., che la pertinenza sia destinata a “servizio od ornamento” del bene principale. Pertanto, il vincolo pertinenziale sussiste in presenza di due requisiti:
- il primo di carattere oggettivo, nel senso che il bene stesso è prestato al servizio di un altro;
- il secondo di carattere soggettivo, vale a dire la volontà del titolare dei beni in questione di asservire l’uno all’altro.
Nella sostanza, ciò sta a significare che, le agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere estese anche alle pertinenze classificare in categorie catastali differenti come, ad esempio, il lastrico solare (categoria F/5) o l’area urbana (F/1) iscritta al catasto terreni che presentino i descritti requisiti per poter essere considerate pertinenze secondo le regole civilistiche.
In relazione al requisito oggettivo previsto dall’articolo 817 cod. civ., ossia la sussistenza del “servizio” a favore del bene principale, le norme non prevedono dei requisiti in relazione alla distanza massima che la pertinenza può avere rispetto al bene da cui dipende. Sul punto, si segnala che l’Agenzia delle entrate, con la risposta ad interpello n. 33/2022 ha avuto modo di precisare che l’autorimessa distante 1,3 km rispetto all’abitazione non può considerarsi pertinenziale, in quanto troppo distante. La conclusione lascia perplessi, poiché il vincolo di dipendenza non può presentare regole di carattere generale, ma può essere valutato in modo differente in funzione del caso specifico. Ad esempio, in una grande città la distanza del garage rispetto all’abitazione può essere normalmente più ampia rispetto ad un piccolo centro, ragion per cui la valutazione del vincolo oggettivo della pertinenza deve essere eseguita caso per caso.
