Agevolazioni prima casa reiterate nell’acquisto per donazione

L’indicazione del Fisco trae origine da un interpello presentato da un contribuente in procinto di ricevere in donazione dalla madre un’abitazione e che per tale atto vorrebbe fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Il dubbio, legato alla possibilità di fruire del beneficio fiscale, deriva dal fatto che l’istante, in passato, ne ha già goduto in occasione dell’acquisto a titolo oneroso di un immobile abitativo da un’impresa, per il quale ha corrisposto l’Iva agevolata al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

In via preliminare, l’Agenzia ricorda che la disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione, dettata, ai fini dell’imposta di registro, dalla Nota II-bis) dell’articolo 1 del D.P.R. 131/1986, trova applicazione con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, anche per gli acquisti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’articolo 69, commi 3 e 4, della L. 342/2000. In particolare, nel rispetto delle condizione previste dalla norma, il contribuente può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione, diverse da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, derivanti da successione o donazione.

Con la circolare AdE 44/E/2001 è stato chiarito che l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici; ciò in ragione della “diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.

Difatti, la lettera c) della Nota II-bis), la quale dispone che le agevolazioni “prima casa” spettano a condizione che “l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” medesime, non indica, tra le previsioni agevolative che impediscono la reiterazione dell’agevolazione, l’articolo 69 della L. 342/2000. Pertanto, il soggetto, che ha effettuato un acquisto a titolo gratuito agevolato, può fruire di nuovo dei benefici “prima casa” in sede di acquisto a titolo oneroso. L’indirizzo è stato, poi, confermato dalla circolare AdE 18/E/2013.

Alla luce di ciò, la risoluzione di ieri afferma che la possibilità di reiterare il trattamento agevolativo “prima casa” non può essere riconosciuta, in linea generale, invece, nel caso in cui il contribuente, che ne ha già fruito in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito. In effetti, in tale ipotesi, verrebbero meno le condizioni indicate nella lettera c) della Nota-II-bis).

L’Agenzia, poi, però fa un ulteriore sforzo interpretativo sulla scorta della novità introdotta dalla legge di Stabilità per il 2016, in base alla quale il contribuente può fruire delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione, tuttavia, che si impegni ad alienare l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Sul punto la circolare AdE 12/E/2016 ha chiarito che la nuova disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito. Pertanto, il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo delle agevolazioni “prima casa”, può richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto.

In conclusione, relativamente al caso oggetto della risoluzione, ne deriva che l’istante, essendo già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso in via agevolata, potrà richiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa” in occasione della donazione solo a condizione che nel relativo atto si impegni a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.