Anche la cessione d’azienda con immobili sconta la nuova fiscalità indiretta

L’intervento del legislatore, realizzato con il D.Lgs. 23 del 2011, e successivamente oggetto di modifiche con il D.L. 104 del settembre scorso e da ultimo con la Legge di Stabilità 2014, ha attuato una vera e propria riforma a livello di imposizione degli atti di trasferimento immobiliare.

Per quanto riguarda la tassazione ai fini dell’imposta di registro, la cessione d’azienda non ha una aliquota “specifica”, ma soggiace all’applicazione dell’art. 23 del D.P.R. 131/1986, che si applica agli atti “relativi a beni soggetti ad aliquote diverse”.

La norma prevede che a queste fattispecie si applichi l’aliquota più elevata, a meno che “per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti”.

Di conseguenza, nel caso della cessione d’azienda, se le parti attribuiscono ai singoli elementi patrimoniali che compongono il complesso aziendale uno specifico corrispettivo, si applica a ciascuno di essi l’aliquota propria; se invece questa distinzione non viene posta in essere, all’intero corrispettivo deve essere applicata l’aliquota più elevata.

Laddove fra gli elementi patrimoniali compresi nel complesso aziendale vi siano anche degli immobili, va tenuta in considerazione la nuova disciplina della fiscalità indiretta in vigore dal 1° gennaio 2014.

L’aliquota dell’imposta di registro da utilizzare per la componente immobiliare sarà quella “ordinaria” del 9%, mentre eventuali terreni agricoli sconteranno l’imposta con l’aliquota del 12%, introdotta dalla Legge di Stabilità per finanziare il ripristino dell’agevolazione per la piccola proprietà contadina.

La base imponibile cui applicare le aliquote in questione non cambia: questa è rappresentata infatti dal valore complessivo dei beni immobili al netto delle passività, che debbono essere rapportate al valore della componente immobiliare sul totale del complesso aziendale.

In considerazione del fatto che si rendono applicabili la nuove aliquote dell’imposta di registro introdotte per i trasferimenti immobiliari, a livello di imposte ipotecaria e catastale la tassazione si realizza attraverso la corresponsione di ciascuna di esse nella misura fissa di 50 euro (introdotta dal D.L. 104/2013, dopo che la disposizione originaria del D.Lgs. 23/2011 le aveva soppresse).

Venendo meno l’imposizione proporzionale che vigeva sino al 31 dicembre 2013, viene contestualmente superato il problema relativo alle modalità di determinazione della base imponibile da utilizzare per quantificare l’ammontare delle ipocatastali dovute.

L’orientamento affermatosi a livello di giurisprudenza era infatti quello di assumere il valore degli immobili “lordi”, ossia senza tenere in considerazione le passività, con modalità quindi differente rispetto a quella utilizzata per la determinazione dell’imposta di registro (ed esplicitamente prevista dal quarto comma dell’articolo 23 del D.P.R. 131/1986).

Dal 1° gennaio 2014 l’aliquota del 9% dell’imposta di registro da applicarsi al valore degli immobili “nettizzato” delle passività si accompagna quindi sempre ai 100 euro da versare a titolo di imposte ipotecaria e catastale.