L’area fabbricabile e il valore
La fattispecie dei terreni edificabili è soggetta a tassazione facendo riferimento ad una base imponibile determinata sulla base del valore venale in comune commercio. L’articolo 5, comma 5, D.Lgs. 504/1992dispone quanto segue: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.”
Il tema maggiormente discusso è però legato alla natura del bene. Sul punto, il precedente articolo 2, nel definire le fattispecie imponibili, per la parte che in questa sede interessa, afferma come “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. […]”
Già ai tempi dell’Ici, ma lo stesso occorre affermare oggi per Imu e Tasi, vista l’identità delle basi imponibili, si è assistito al consolidamento in giurisprudenza di una definizione più formale che sostanziale dell’aspetto edificatorio, che mette in risalto la qualificazione urbanistica del terreno piuttosto che l’effettiva possibilità di utilizzo edificatorio del terreno stesso.
La sentenza in commento non si sposta dalla linea interpretativa appena richiamata.
Il caso riguarda un contribuente titolare di un terreno che lo strumento urbanistico colloca in una zona che conferisce una potenzialità edificatoria, potenzialità che però risulta esclusivamente teorica in quanto l’ubicazione specifica impedisce l’utilizzo edificatorio: detto terreno infatti si trova vicino ad un allevamento avicolo e lo strumento urbanistico stabilisce il vincolo di inedificabilità per le aree poste a meno di 400-600 metri da questo complesso.
Quindi, nella sostanza, il terreno sarebbe teoricamente edificabile sulla base dello strumento urbanistico, ma per un vincolo specifico tale utilizzo è precluso.
Sul punto la Cassazione afferma che tale aspetto “dovrà comunque essere valutato come incidente sul quantum del valore in comune commercio delle aree in oggetto, secondo i parametri di riferimento di cui all’articolo 5, comma 5, del D.Lgs. n. 546/1992, senza che, come invece operato in concreto dalla sentenza impugnata, il valore delle aree essere determinato esclusivamente sulla base del raffronto tra i valori agricoli medi, desunti dalla perizia di stima prodotta in atti.”
L’area, al fine della tassazione comunale, comunque deve considerarsi edificabile, con la conseguenza che tale terreno va tassato sulla base del valore venale e non su quello catastale, proprio dei soli terreni a vocazione agricola.
Ma vi è di più: per la determinazione della base imponibile, secondo i giudici di legittimità, non si deve far riferimento al valore dei terreni agricoli della zona, che evidentemente è parametrato all’utilizzabilità rurale del terreno. Al contrario, la valutazione va fatta secondo i parametri stabiliti dal richiamato articolo 5, comma 5, D.Lgs. 504/1992, quindi tenendo conto degli elementi che possono impattare sulla maggiore o minore suscettibilità di utilizzazione.
Ciò posto, poiché sul lotto è preclusa l’edificazione, a ben vedere pare tutto sommato non peregrino valutare il terreno sulla base di parametri rurali, facendo riferimento al valore dei terreni agricoli ubicati nella zona (venale, non catastale). Se lo scopo è identificare il valore del terreno, non potendo edificare su di esso, il valore non potrà altro che essere parametrato alla sua appetibilità agricola.
Concludendo, va osservato come quella dibattuta risulta sempre e comunque una questione di valorizzazione, non certo un problema di qualificazione: il terreno, fiscalmente, continua a considerarsi edificabile.
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28 Dicembre 2019 a 22:18
ili bisogna distingure le aree dai terreni edificabili perchè non sono la stessa cosa. La norma contenuta nell’ art. 2 del dlgsull’ area 504 del 1992 parla di aree utilizzabili a scopo edificatorio, in altre parole non si pagava l’ imposta sull’ area in quanto tale, ma nel caso di utilizzo edificatorio. Essa viene inventariata nel catasto urbano nel gruppo delle categorie fittizie F esenti da imposta. A seguito della sentenza di Cassazione n. 10735 del 2013 che ha dichiarata illegittima l’ imposta sulle aree fabbricabili il Ministero delle Finanze vi si è adeguato con risoluzione n. 8DF del 2013 vi si è adeguato conclusione non si paga.
1 Gennaio 2020 a 10:13
Assolutamente no. Lei sta facendo una immensa confusione. La sentenza e la circolare richiamata si riferisco ai lastrici solari, che sono esclusi da prelievo. Le aree fabbricati, sono imponibili dal 1992 e lo sono tutt’oggi.
28 Agosto 2020 a 9:25
Egregio sig. Garrini, prima di tutto deve tenere conto che dal 1992 alla fine del 2011 vigeva l’ ICI, ora vige l’ IMU che l’ ha sostituita. La sentenza è del 2013, e leggendola bene conclude che l’ area fabbricabile è quella che sta alla base di un edificio costruito o in corso di costruzione, quindi è logico che deve risultare iscritta nel Catasto fabbricati come impone l’ art. 2 del DM del 2 gennaio del 1998 n. 28. I comuni beneficiano del gettito fiscale ma non hanno potere di imporre aree fabbricabili e applicarne gli imponibili perchè non esiste alcuna norma che glielo permetta; inoltre l’ art. 832 del c.c. definisce la proprietà come bene ESCLUSIVO di godimento GARANTITO DALL’ ART. 42 DELLA COSTITUZIONE quindi ognuno è libero di fare quel che vuole del suo terreno purchè consentito dalla legge . Ai fini delle imposte sugli immobili si seguono le regole catastali e le risultanze in esso archiviate nell’ anno solare di imposizione, quindi si fa la dichiarazione dei redditi per via telematica e se è sbagliata è lo stesso sistema informatico del catasto che non l’ accetta. Mentre il versamento di imposta, ai tempi dell’ ICI si faceva tramite bollettino di conto corrente postale, ora si fa tramite modello F24, per cui se è sbagliato è l’ Agenzia delle entrate che presenta il conto. La locuzione area “fabbricabile” non va intesa come terreno edificabile, ma che l’ area si debba “poter costruire” ( fabbricabile) per sostenere il futuro fabbricato che può essere una fondazione o altro manufatto adatto allo scopo, siccome essa non produce rendita l’ imposta non si paga ( cfr art. 3 del DM 2 gennaio 1998 n. 28, successivo alla data del 1992). Tutto ciò a beneficio di tutti. Distinti saluti.
31 Agosto 2020 a 18:08
Egr. geometra. Intervengo per l’ultima volta sul punto, a beneficio dei lettori, segnalando che:
– la fattispecie della aree fabbricabili è sostanzialmente identica nel passaggio da ICI ad IMU (quanto meno sul tema della qualificazione della fattispecie), quindi le posizioni espresse in ambito ICI hanno certo interesse anche per l’IMU;
– l’Agenzia delle Entrate non presenta alcun conto al contribuente, posto che l’attività di verifica continua ad essere svolta dal Comune di ubicazione anche se il pagamento avviene con F24 (peraltro anche con l’ICI l’imposta si versava con F24, perlomeno dal 2007 in poi);
– sul concetto di area fabbricabile (l’area si considera edificabile indipendentemente dall’effettiva possibilità di edificazione) la giurisprudenza tributaria di ogni ordine e grado è pressoché unanime nell’affermare la tesi diametralmente contraria alla sua.