Assegnazione agevolata e imposte indirette

• l’imposta di registro, se dovuta in misura proporzionale, è ridotta alla metà;
• le imposte ipotecarie e catastali, se previste in misura proporzionale, sono dovute nella misura fissa di euro 200 cadauna.

In caso di assegnazione o cessione agevolata di beni immobili abitativi, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale laddove l’operazione sia alternativamente esente da Iva o fuori campo Iva (tale ultima ipotesi ricorre solamente per le assegnazioni di beni che la società ha acquistato senza detrarre l’Iva).

In tali ipotesi l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si rendono dovute nelle seguenti misure:

• 4,5% (in luogo del 9%) se l’immobile è abitativo (50 euro cadauna per le imposte ipotecarie e catastali);
• 1% (in luogo del 2%) se l’immobile è abitativo e ricorrono in capo all’assegnatario/acquirente i requisiti “prima casa” (50 euro cadauna per le imposte ipotecarie e catastali);
• 7,5% (in luogo del 15%) se l’assegnazione ha ad oggetto terreni agricoli (per i quali resta ferma l’applicazione dell’imposta fissa di registro ed ipotecaria di euro 200 cadauna e quella catastale nella misura dell’1% se l’assegnatario sia un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale).

Sebbene a suo tempo la circolare AdE 26/E/2016 non si sia pronunciata, si ritiene che la misura minima dell’imposta di registro pari a 1.000 euro (applicabile nelle prime due ipotesi) non sia riducibile alla metà, ma sia sempre dovuta nella misura piena di 1.000 euro.

Per quanto riguarda l’assegnazione o la cessione agevolata di beni immobili strumentali l’agevolazione prevista dal citato disegno di legge è particolarmente rilevante, tenendo conto che in luogo dell’applicazione dell’imposta di registro fissa (200 euro) e di quelle ipotecarie e catastali nella misura del 4%, è previsto che tutti i predetti tributi siano dovuti nella misura fissa di euro 200 cadauno.

Va evidenziato che se l’assegnazione riguarda un immobile strumentale che la società ha acquistato “senza Iva” (da privato, prima del 1° gennaio 1973 o senza aver detratto per intero l’Iva), l’assegnazione è esclusa dal campo di applicazione dell’Iva, con conseguente applicazione del principio di alternatività Iva-registro con le stesse regole previste per gli immobili abitativi.

Tenendo conto della natura dell’immobile, e la conseguente impossibilità di acquisirlo con i benefici prima casa, l’assegnazione fuori campo Iva sconta l’imposta di registro nella misura del 4,5%.

La citata circolare AdE 26/E/2016 aveva precisato che la base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro è costituita dal valore normale del bene immobile, determinato con le stesse regole previste per l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8% prevista in capo alla società.

In buona sostanza, il valore cui fare riferimento non è quello di mercato, bensì quello “catastale” risultante dall’applicazione alla rendita catastale del bene i moltiplicatori previsti dall’articolo 52, comma 4, D.P.R. 131/1986, riepilogati nella tabella che segue.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’applicazione del criterio catastale, che deve essere effettuata dalla società all’atto dell’assegnazione del bene, inibisce il potere di accertamento del valore da parte dell’Amministrazione finanziaria nei casi in cui il corrispettivo indicato in atto sia pari o superiore al valore catastale del bene stesso.

Tale inibizione dovrebbe applicarsi non solo alle assegnazioni di immobili abitativi, ma anche alle assegnazioni di immobili strumentali per le quali si rende applicabile l’imposta di registro proporzionale e non fissa (trattasi di quelle assegnazioni escluse dal campo di applicazione dell’Iva).