L’assegnazione di terreni e l’imposizione indiretta
di Leonardo PietrobonCome stabilito dal comma 115 e seguenti dell’articolo 1 L. 208/2015 possono essere assegnati o ceduti in via agevolata i beni immobili diversi da quelli indicati nell’articolo 43, comma 2, primo periodo, del D.P.R. 917/1986, ovvero quelli “utilizzati esclusivamente per l’esercizio […] dell’impresa commerciale da parte del possessore”. Di conseguenza, se l’immobile:
- rientra nel concetto di cui all’articolo 43, comma 2, D.P.R. 917/1986, lo stesso non risulta assegnabile in modo agevolato, in quanto qualificabile come immobile strumentale;
- mentre se non ricade nel concetto di cui all’articolo 43, comma 2, D.P.R. 917/1986, lo stesso risulta assegnabile in modo agevolato.
Sulla base di tali considerazioni, la possibilità di procedere con l’assegnazione di terreni, ex articolo 1 commi da 115 a 120 L. 208/2015, non è espressamente esclusa. Di conseguenza, al sussistere di tutti i requisiti previsti dalla citata disposizione normativa, anche i terreni possono essere oggetto di assegnazione agevolata.
Il corretto trattamento ai fini delle imposte indirette dell’operazione di assegnazione è diverso a seconda che il terreno sia suscettibile o meno di destinazione edificatoria.
Sul punto si ricorda che al punto di vista normativo, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006 per la verifica della natura edificatoria di un terreno deve farsi esclusivo riferimento alle prescrizioni del Piano Regolatore Generale (PRG) adottato dal Comune, anche nel caso in cui questo non risulti ancora approvato dalla Regione di riferimento e non siano ancora stati adottati, se previsti, gli strumenti attuativi del PRG (sul punto si veda la circolare n. 28/E/2006, par. 23).
Fatta tale doverosa premessa, è necessario quindi stabilire la tipologia di terreno oggetto di assegnazione, se:
- terreno agricolo (quindi non suscettibile di destinazione edificatoria);
- terreno edificabile.
L’assegnazione ai soci di terreni agricoli, ovvero non suscettibili di destinazione edificatoria, come la cessione degli stessi, non rientra nel capo di applicazione dell’Iva. In particolare detta operazione è fuori campo Iva ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lett. c), D.P.R. 633/1972 ed è dunque soggetta ad imposta di registro sulla base dell’aliquota proporzionale del 15% se il soggetto assegnatario non è né un imprenditore agricolo professionale (IAP), né un coltivatore diretto. È inoltre soggetta alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 50 ciascuna).
Se, invece, il beneficiario è uno IAP o un coltivatore diretto si applica l’imposta di registro in misura fissa (€ 200), l’imposta ipotecaria in misura fissa (€ 200) e l’imposta catastale con aliquota dell’1%.
Dal punto di vista pratico, quindi, è necessario operare una distinzione di tipo soggettivo come di seguito riportata.
| Terreno agricolo | |||
| Soggetto beneficiario dell’assegnazione | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
| No Iap o coltivatore diretto | 15% | € 50 | € 50 |
| Si Iap o coltivatore diretto | € 200 | € 200 | 1% |
Diverso invece è il trattamento nel caso di assegnazione di terreni edificabili, per i quali trovano applicazione le regole ordinarie ai fini Iva, con la conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, ossia pari ad € 200 per ogni imposta citata.
Accanto a tale regime “ordinario” deve essere ricordato anche il regime applicabile nel caso in cui al momento dell’acquisto il terreno non sia stato inciso dell’Iva, come ad esempio nel caso di acquisto da un soggetto non passivo d’imposta (privato), in quanto, in tale ipotesi l’imposta di registro applicabile è stabilita nella misura del 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono stabilite in € 50 ciascuna.
| Terreno edificabile | |||
| Trattamento Iva | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
| Imponibile 22% con Iva detratta al momento dell’acquisto | € 200 | € 200 | € 200 |
| Fuori campo nel caso di acquisto senza Iva | 9% | € 50 | € 50 |
In conclusione, la corretta determinazione del costo dell’operazione di assegnazione deve considerare anche tale possibile carico fiscale, determinato in base alle condizioni oggettive del terreno e all’aspetto soggettivo del beneficiario dell’operazione.
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