Assegnazioni e cessioni di immobili ai fini Iva

• acquisti effettuati presso soggetti privati, ovvero
• acquisti effettuati prima dell’introduzione dell’Iva (ante 1.1.1973), oppure
• acquisti o importazioni effettuati senza diritto alla detrazione dell’imposta (indetraibilità totale del tributo).

È bene osservare come la circolare n. 26/E abbia precisato che l’assegnazione rimanga fuori campo Iva anche nell’ipotesi in cui, dopo l’acquisto senza Iva, la società abbia eseguito sul bene degli interventi di riparazione e di recupero edilizio (migliorativi dell’immobile), ferma restando la necessità di operare la rettifica della detrazione se non sono trascorsi dieci anni dall’ultimazione dei lavori.

Come anticipato, la qualificazione di operazione fuori campo Iva è limitata alle assegnazioni di beni, poiché se la società intende procedere con la cessione agevolata l’operazione rientra in ogni caso nel campo di applicazione dell’imposta, potendosi qualificare come esente o imponibile in ragione del soggetto cedente (impresa che ha costruito o meno l’immobile) o della presenza di eventuali opzioni per l’applicazione dell’imposta nell’atto di compravendita. Per tali operazioni, infatti, la qualifica di soggetto Iva in capo alla società cedente determina in ogni caso la qualifica dell’operazione come rilevante ai fini Iva.

È importante sottolineare quali siano le conseguenze, ai fini dell’applicazione degli altri tributi indiretti, che derivano dall’effettuazione di un’operazione fuori campo Iva (assegnazione) o rilevante ai fini di tale tributo pur in assenza di una materiale applicazione dell’imposta (esente).

In particolare:

• l’assegnazione agevolata fuori campo Iva comporta l’applicazione in ogni caso dell’imposta di registro proporzionale, nella misura del 4,5% (o dell’1% se in capo all’assegnatario sussistono i requisiti “prima casa” o del 7,5% in caso assegnazione di terreno agricolo), e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna, salvo se il fabbricato è strumentale per natura e destinato ad attività commerciali per cui il registro è applicato al 2% e le imposte ipotecarie e catastali sono applicate nella misura di euro 200 ciascuna;
• per la cessione esente è necessario operare la seguente distinzione: se l’immobile è abitativo si rende dovuta l’imposta di registro nella misura del 4,5% o dell’1% (e le imposte ipotecarie e catastali di euro 50 ciascuna); mentre se l’immobile è strumentale le imposte in questione (registro, ipotecaria e catastale) sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna.