In presenza dei citati requisiti, il canone di locazione, in luogo della tassazione ordinaria Irpef prevista per i redditi fondiari, può essere assoggettato a cedolare secca in presenza di opzione da parte del titolare, da esercitarsi direttamente nella dichiarazione dei redditi. Allo stesso modo, anche il sub-locatore e il comodatario, possono assoggettare ad imposta sostitutiva con il regime della cedolare secca i redditi diversi, altrimenti imponibili e soggetti a tassazione ordinaria. Tale ultima precisazione, contenuta nella circolare n. 24/E/2017, assume particolare rilievo, in quanto deroga alla regola generale secondo cui il regime della cedolare secca sostituisce la tassazione ordinaria prevista esclusivamente per i redditi fondiari nell’ambito delle locazioni ordinarie. Successivamente, con la L. 178/2020 si riconosce il regime fiscale della locazione breve solamente in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Qualora si superi il predetto limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma d’impresa, ai sensi dell’articolo 2082, cod. civ., con conseguente esclusione del regime fiscale delle locazioni brevi.
Con la Legge di Bilancio 2024 si prevede il mantenimento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca nella misura del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta; a partire dalla seconda unità immobiliare l’aliquota d’imposta sostitutiva è ora prevista nella misura del 26%. La circolare n. 10/E/2024 conferma che l’individuazione dell’unità immobiliare, a scelta del contribuente, da assoggettare a tassazione sostitutiva nella misura del 21%, deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato dalle locazioni brevi.
Il chiarimento più atteso ha riguardato la decorrenza delle nuove previsioni, stabilito dalla data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, ossia dall’1.1.2024. Secondo l’Agenzia delle entrate, l’imposta sostitutiva del 26% riguarda i redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis a partire dall’1.1.2024, indipendentemente dalla data di stipula del contratto e dal momento di percezione dei canoni. Si osserva che il chiarimento è in linea con le regole previste per la tassazione dei redditi fondiari di cui all’articolo 26, Tuir, secondo cui è necessario aver riguardo al momento di maturazione del reddito e non all’effettiva percezione dello stesso. Tuttavia, nulla è detto per i redditi diversi da locazione breve (sub-locatore e comodatario), per i quali le nuove regole dovrebbero applicarsi per i canoni percepiti a partire dall’1.1.2024, anche se il contratto riguarda mensilità antecedenti. Allo stesso modo, per questi soggetti dovrebbe continuarsi ad applicare la cedolare secca del 21% per tutti i canoni percepiti fino al 31.12.2023, anche se relativi a mensilità dell’anno 2024. Per completezza, si segnala che la circolare n. 10/E/2024 conferma che l’aliquota della ritenuta rimane al 21% in presenza di intermediari che intervengono nell’incasso dei canoni, ed è in ogni caso prevista a titolo d’acconto.
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