Cedolare secca anche se il locatario è un’impresa

La questione è interessante poiché riguarda l’ambito oggettivo di applicazione del regime della cedolare secca, introdotto nel nostro ordinamento dall’articolo 3 D.Lgs. 23/2011 ed oggetto di commento nella circolare AdE 26/E/2011.

Secondo quanto previsto dal citato articolo 3 D.Lgs. 23/2011, il regime della cedolare secca può trovare applicazione solamente in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze.

Pur non essendovi alcuna indicazione in merito alla natura del locatario, la circolare AdE 26/E/2011 fornisce le seguenti precisazioni:

• nell’articolo 3 D.Lgs. 23/2011 si fa riferimento agli immobili abitativi e, pertanto, il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa;
• sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi), anche laddove di fatto siano utilizzati per scopi abitativi;
• sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;
• “tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”. Pertanto, continua l’Agenzia, “esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.

Proprio tale ultimo aspetto è quello che da sempre ha creato maggiore dibattito anche in dottrina, poiché la posizione dell’Agenzia pare andare oltre al dettato normativo in cui, come detto, si fa riferimento più semplicemente alle locazioni poste in essere da persone fisiche di immobili ad uso abitativo, senza prevedere alcun vincolo in relazione alla natura giuridica del locatario.

Ed è proprio tale aspetto che è stato valorizzato dai giudici fiorentini che hanno ritenuto corretto l’esercizio dell’opzione per la locazione dell’immobile abitativo a favore di una cooperativa sociale (e quindi ad un soggetto esercente attività d’impresa).

La sentenza appare corretta nel merito in quanto conferma la possibilità di locare un immobile abitativo anche ad un soggetto commerciale, a condizione ovviamente che l’utilizzo dell’immobile sia per scopi abitativi (tipicamente da favore di un dipendente o collaboratore della società locataria).

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