Cedolare secca commerciale applicabile ai contratti prorogati nel 2019

Va ricordato che l’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 ha esteso la cedolare secca ai canoni di locazione derivanti da nuovi contratti stipulati nell’anno 2019 da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, aventi ad oggetto gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe – nonché le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – Magazzini e locali di deposito – C/6 – Stalle, scuderie e rimesse – e C/7 – Tettoie chiuse e aperte – se congiuntamente locate.

L’opzione per il regime sostitutivo può essere esercitata a condizione che:

• l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione abbia una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati;
• alla data del 10.2018, non risulti in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, da interrompere anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (cd. previsione antielusiva).

Orbene, siccome, per effetto del decesso del marito-proprietario, si è verificato il subentro nei contratti di locazione, in qualità di locatore, della moglie-erede, quest’ultima, con la presentazione dell’interpello, ha vagliato la possibilità di applicare la cedolare secca sulla base della richiamata novella normativa fin dal suo subentro.

Al riguardo, a parere dell’Agenzia delle entrate, assume rilevanza la circostanza che il de cuius, al momento del decesso, avesse o meno il diritto (trasmesso poi all’erede per effetto del subentro) di optare per il regime della cedolare secca in ordine ai contratti di locazione.

Dalle informazioni fornite in sede di interpello si è potuto evincere che, alla data del decesso, il locatore non aveva tale diritto in virtù della previsione antielusiva, essendo i contratti di locazione già in essere alla data del 15.10.2018. Di talché, anche la moglie-erede, in sede di subentro, non può optare per il regime della cedolare secca per nessuno dei tre contratti.

Tuttavia (e qui si concentra il chiarimento del Fisco), se uno dei contratti di locazione dovesse scadere nel corso del 2019, terminando la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il regime sostitutivo in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione.

Ciò in quanto la proroga va considerata, ai fini dell’opzione della cedolare secca, come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019.

In altri termini, la scadenza naturale del contratto di locazione, in grado di disinnescare la previsione antielusiva, si verifica già al termine del primo periodo di locazione (quindi, ad esempio, al termine dei primi 6 anni nell’ambito un contratto di durata 6+6).