Cedolare secca e subentro dell’erede nel contratto di locazione
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariLa successione nel contratto di locazione commerciale da parte degli eredi nel corso del 2019 non determina la possibilità di optare per la cedolare secca, in quanto non trattasi di un nuovo contratto, bensì della continuazione di quello sottoscritto dal de cuius.
È quanto precisato nella risposta n. 297 pubblicata ieri sul sito dell’Agenzia delle entrate a seguito di un’istanza presentata dagli eredi di un contribuente in relazione a tre immobili di categoria C/1 il cui diritto di usufrutto è stato lasciato al coniuge superstite.
Prima di entrare nel merito della risposta dell’Agenzia, è opportuno ricordare che l’estensione della cedolare secca anche alle locazioni commerciali, prevista dall’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019) è limitata ai contratti di locazione stipulati nel 2019 ed aventi ad oggetto immobili iscritti nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq (senza tener conto delle pertinenze), ed alle relative pertinenze.
Con la citata Legge di Bilancio 2019, come anticipato, si è inteso estendere l’opzione in parola anche ad alcune locazioni aventi ad oggetto immobili diversi da quelli ad uso abitativo, ed in particolare ai contratti che hanno per oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (tipicamente negozi e botteghe), a condizione che le stesse abbiano una superficie non superiore a 600 mq. (da verificarsi senza tener conto delle eventuali pertinenze del bene), comprese le relative pertinenze.
Inoltre, è opportuno evidenziare che la possibilità di applicare la cedolare secca non riguarda tutti i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019, ma solamente quelli sottoscritti nel 2019, con la conseguenza che si tratta di un’estensione che intende “testare” l’effettivo appeal della tassazione secca anche alle locazioni commerciali.
In merito agli altri requisiti previsti dall’articolo 3 D.Lgs. 23/2011, è necessario adattarli al caso di specie, poiché, trattandosi di una locazione commerciale, è possibile che il locatario sia un soggetto che svolge attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Nella risposta dell’Agenzia, dopo aver ripercorso il quadro normativo illustrato, è stato precisato che il decesso del contribuente determina il subentro degli eredi nell’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi che facevano capo al de cuius, ivi compresi nel caso di specie i contratti di locazione degli immobili commerciali.
Tuttavia, al fine di valutare la possibilità di applicare agli stessi il regime della cedolare secca, è necessario verificare se il de cuius, all’atto del decesso, possedeva i requisiti per optare per tale regime impositivo, e ciò in ragione del fatto che il subentro degli eredi avviene alla stesse condizioni che sussistevano prima del decesso.
Nel caso di specie, precisa l’Agenzia, trattandosi di contratti sottoscritti prima del 2019, anche l’erede subentrato (il coniuge nel caso di specie) non potrà optare per il regime della cedolare secca in quanto non sussistono i requisiti previsti dalla L. 145/2018, ad eccezione di quei contratti che nel corso del 2019 vengano a scadenza, nel qual caso l’erede potrà optare per la cedolare secca in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione.
In tal caso, infatti, il contratto deve considerarsi alla stregua di un nuovo contratto stipulato nel corso del 2019, fermo restando l’obbligo di comunicare all’Agenzia la proroga, anche tacita, del contratto di locazione.
Su tale ultimo aspetto, è appena il caso di segnalare che l’articolo 3-bis D.L. 34/2019 (non applicabile al caso di specie in quanto riguardante contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare sin dalla loro sottoscrizione) ha abrogato le sanzioni previste per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca.
