Cedolare secca solo per i nuovi contratti commerciali

Nel corso del 2019, la società locatrice ha affittato l’azienda ad una Srl (il cui unico socio e amministratore è anche socio accomandatario della Sas) cedendo il contratto di locazione all’affittuaria dell’azienda, così come previsto dall’articolo 36 L. 392/1978 (in materia di locazione).

Secondo l’istante, pur trattandosi di un contratto in essere al 15.10.2018, l’affitto dell’azienda ha determinato un mutamento del soggetto locatario con conseguente possibilità di optare, a far data dal 2019, per la cedolare secca.

Come noto, a partire dal 2019, l’articolo 1, comma 59, L. 145/2018ha esteso il regime della cedolare secca anche alle locazioni di immobili commerciali classificate in categoria C/1, di superficie fino a 600 mq, precisando tuttavia che tale possibilità riguarda solamente i nuovi contratti stipulati nel 2019 ed è preclusa per quei contratti già in essere alla data del 15.10.2018, interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale e formati nuovamente nel 2019 tra le stesse parti. Come evidenziato nella risposta dell’Agenzia, tale ultima precisazione è funzionale ad evitare che, al fine di poter fruire del regime sostitutivo della cedolare secca, le parti concordino la risoluzione anticipata del contratto per stipularne uno “nuovo” con decorrenza 2019.

Secondo l’Agenzia delle entrate, la circostanza che il contratto di locazione, già in essere al 15.10.2018, sia stato oggetto di cessione a seguito dell’affitto d’azienda (come previsto dalla norma in materia di locazione), non comporta la nascita di un nuovo contratto. Infatti, il citato articolo 36 L. 392/1978, consente di cedere il contratto di locazione unitamente all’azienda, anche senza il consenso del locatore, con l’unico adempimento di comunicazione a quest’ultimo dell’avvenuta cessione del contratto (comunicazione finalizzata all’eventuale opposizione solo per gravi motivi).

Ai fini fiscali, l’unico adempimento richiesto è la comunicazione all’Agenzia delle entrate per la successione nella posizione del conduttore, ma ciò non determina alcuna novazione del rapporto locatizio, che continua ad esplicare i suoi effetti sin dal 2014 (anno di originaria stipula del contratto).

Poiché nell’istanza è stato segnalato che il subentro del nuovo locatario comporta anche la possibilità di modificare l’entità del canone di locazione, l’Agenzia delle entrate richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 14620 del 13 giugno 2017, secondo cui la variazione del canone di locazione, o della durata del contratto, non sono sufficienti ad integrare un’ipotesi di novazione del contratto, poiché occorre il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione nonché l’animus e la causa novandi.

Pertanto, come già anticipato, l’Agenzia nega la possibilità di fruire del regime della cedolare secca nel caso di specie trattandosi di un contratto già in essere alla data del 15.10.2018.