Cessione di immobili ristrutturati con Iva al 10%

Nel caso di specie, una società di capitali aveva ottenuto il permesso per la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso da artigianale a residenziale di un edifico che a seguito dei lavori è stato accatastato in categoria A/8 (di lusso).

La successiva cessione è avvenuta applicando l’Iva nella misura del 10% in applicazione del citato n. 127-quinquiesdecies) della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972.

Secondo l’Agenzia delle entrate la cessione avrebbe dovuto invece inquadrarsi nella fattispecie di cui al n. 127-undecies) della stessa tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972, che limita l’applicazione dell’Iva al 10% alle cessioni di case di abitazione non di lusso poste in essere dalle imprese di costruzione.

L’Ufficio ha altresì ritenuto che non si dovesse applicare il n. 127-quinquiesdecies al caso di specie poiché la disciplina degli immobili abitativi è già completamente assorbita dal n. 127-undecies che prevede una disciplina di favore per i soli immobili abitativi ma escludendo quelli di lusso.

Da ultimo, l’Agenzia ha sostenuto, allegando fotografie desumibili da Google Maps, che i lavori avevano comportato la completa trasformazione dell’edificio, tramite la sua demolizione e successiva ricostruzione, che porterebbe a qualificare l’intervento non più come di ristrutturazione, bensì di nuova costruzione, con conseguente inapplicabilità del disposto di cui al n. 127-quinquiesdecies.

I giudici di primo grado, accogliendo il ricorso della società, hanno ritenuto che le due disposizioni agevolative contenute nei numeri 127-undecies) e 127-quinquiesdeciese) della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972, sono tra di loro autonome e non sovrapponibili.

Infatti, mentre la fattispecie contenuta nel numero 127-undecies) è applicabile esclusivamente alla cessione di unità abitative, con esclusione di quelle di lusso, da parte delle imprese che li hanno costruiti, il successivo numero 127-quinquiesdecies) si riferisce alla cessione di qualsiasi tipologia di immobile (abitativo e strumentale) in presenza delle seguenti condizioni:

• il bene sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione (e non costruito ex novo)
• e che la cessione sia posta in essere direttamente dall’impresa che he eseguito i lavori.

Il legislatore ha infatti concesso l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% a tutti i trasferimenti di immobili che siano stati ristrutturati e ceduti dalla stessa impresa che ha eseguito i lavori, a nulla rilevando la natura dell’edificio (abitativo o strumentale) e l’eventuale classificazione in una delle categorie abitative che sono considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9).

Al contrario, per la cessione di immobili oggetto di costruzione, le aliquote agevolate (4% se il cessionario è in possesso dei requisiti prima casa e 10% negli altri casi) si applicano solo per gli immobili abitativi con esclusione di quelli di lusso.

L’altro aspetto da valorizzare riguarda l’intervento edilizio posto in essere, la cui individuazione deve basarsi esclusivamente sul titolo previsto nel permesso rilasciato dal Comune, non potendosi mutare la tipologia di intervento posto in essere basandosi su rappresentazioni fotografiche che possono evidenziare ampliamenti, spostamenti e creazione di nuovi spazi.

Ciò che rileva, anche per l’applicazione della corretta aliquota Iva alla successiva cessione dell’immobile, è la natura dell’intervento indicato nel titolo edilizio rilasciato all’impresa.