Cessione e costituzione del diritto di usufrutto nei redditi diversi

• le plusvalenze di cui alla lett. b), dell’articolo 67, Tuir, rilevano solamente se tra l’acquisto e la cessione non sono intercorsi più di cinque anni (salvo per i terreni edificabili), e sono in ogni caso escluse se hanno ad oggetto fabbricati ricevuti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso (infraquinquiennale);
• le plusvalenze di cui alla lett. h) dello stesso articolo 67, Tuir, invece, non contengono alcuna fattispecie esimente, né in termini temporali né in relazione al titolo di acquisto, con conseguente ampliamento delle ipotesi di tassazione.

Vi sono, inoltre, regole differenti per la determinazione della plusvalenza, poiché mentre nella lett. b), dell’articolo 67, Tuir, si deve aver riguardo alla differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto, per le plusvalenze di cui alla lett. h), l’articolo 71, comma 2, Tuir, considera reddito la differenza tra il corrispettivo percepito e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito, con evidente penalizzazione di tale ultima fattispecie.

Qualche dubbio permane per quanto riguarda la concessione in usufrutto di beni immobili, poiché già prima della modifica apportata dalla legge di Bilancio 2024, il trasferimento di tale diritto era ricompreso nella lett. h) dell’articolo 67, Tuir. Sul punto, il Notariato ritiene che la distinzione sopra proposta si applichi anche al trasferimento di tale diritto, in quanto la modifica della Legge di Bilancio 2024 si riferisce alla costituzione “degli altri diritti reali di godimento”, ossia in aggiunta a quanto già previsto per l’usufrutto. Inoltre, non avrebbe senso distinguere in relazione al singolo diritto reale di godimento, in quanto la volontà del Legislatore è stata quella di distinguere le due ipotesi già sopra delineate in funzione della definitività o meno del trasferimento. In quest’ottica sarebbe, quindi, necessario distinguere:

• il trasferimento del diritto di usufrutto sull’immobile da parte del pieno proprietario, che comporta l’insorgere di una plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, lett. h), Tuir, in quanto il dante causa rimane titolare della nuda proprietà del bene;
• il trasferimento del diritto di usufrutto da parte dell’usufruttuario, il quale è invece ricompreso nella lett. b), dell’articolo 67, Tuir, poiché il dante causa si spossessa definitivamente di qualsiasi diritto sul bene immobile.

Allo stesso modo, il trasferimento da parte del pieno proprietario del diritto di usufrutto a favore di un soggetto e della nuda proprietà in capo ad altro soggetto determina una plusvalenza da includere nella lett. b) dell’articolo 67, Tuir, in quanto, pur a favore di soggetti diversi, il dante causa ha posto in essere una cessione definitiva del bene immobile e non conserva più alcun diritto sullo stesso.