I chiarimenti dell’Agenzia sulle locazioni brevi
di Alessandro BonuzziCon la circolare 24/E di ieri l’Agenzia delle Entrate fornisce gli attesi chiarimenti sulla nuova disciplina delle locazioni brevi introdotta dal D.L. 50/2017. Il documento di prassi ne individua l’ambito applicativo, gli adempimenti che devono osservare intermediari e locatori, nonché la decorrenza anche in relazione all’aspetto sanzionatorio.
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, per espressa previsione normativa, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Ciò in quanto tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Sul punto, la circolare afferma che analogo regime può riguardare anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, ancorché non contemplati dalla norma. Anche questi servizi, infatti, vanni considerati strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone.
Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento di corrispettivi relativi a contratti di locazione breve devono osservare alcuni adempimenti. In particolare:
- gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i relativi dati e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
- gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.
Tali obblighi devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017. A tal fine rileva il momento di conclusione del contratto, ossia il momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Pertanto, se la conclusione delle trattative è avvenuta prima del 1° giugno 2017, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto o ad operare la ritenuta. La circolare precisa che per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari si può ritenere che rilevi il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.
La ritenuta deve essere versata dall’intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata. La mancata applicazione è punita con la sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. 471/1997 (pari al 20% dell’ammontare non trattenuto), fermo restando la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso.
Quindi, atteso che il nuovo regime si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, il primo appuntamento per il versamento delle ritenute è scaduto il 16 luglio 2017 ed eventuali violazioni verificatesi nei mesi scorsi sarebbero sanzionabili. Tuttavia, considerato:
- le difficoltà di natura gestionale che gli operatori possono aver incontrato;
- il fatto che provvedimento attuativo della disciplina è stato emanato solo il 12 luglio 2017;
- l’articolo 3, comma 2, dello Statuto dei diritti del contribuente, secondo cui “le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”;
la circolare 24/E precisa al riguardo che l’Amministrazione finanziaria potrà escludere l’applicazione delle sanzioni in relazione alla omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre (ossia il sessantesimo giorno successivo al 12 luglio 2017).
Va da sé, invece, che gli intermediari saranno sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017.
Per l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti non v’è alcuna “deroga sanzionatoria”, in quanto l’adempimento deve essere posto in essere nel 2018 ed è quindi a disposizione degli intermediari un ampio margine di tempo per provvedere.
