Comunicazioni locazioni brevi: pubblicate le specifiche tecniche
di Lucia Recchioni - Comitato Scientifico Master Breve 365A pochi giorni dalla scadenza dell’adempimento, prevista per il 30 giugno, sono state pubblicate le specifiche tecniche per la trasmissione telematica delle comunicazioni relative alle locazioni brevi stipulate nel 2017.
Ricordiamo, a tal proposito, che la nuova disciplina prevede un obbligo di comunicazione dei dati all’Agenzia delle entrate per tutti coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare oppure che gestiscono portali telematici, se intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Più precisamente, l’intermediario è tenuto alla comunicazione dei dati solo se il conduttore ha accettato la proposta di locazione per il suo tramite; se, invece, il locatore si è avvalso dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore ha comunicato direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare alcunché.
I dati da comunicare all’Agenzia, che possono essere inviati anche in forma aggregata se relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, sono:
- il nome, cognome e codice fiscale del locatore,
- la durata del contratto,
- l’importo del corrispettivo,
- l’indirizzo dell’immobile.
V’è da dire, tuttavia, che la suddetta comunicazione non è sempre obbligatoria.
Come precisato con il Provvedimento n. 132395 del 12.07.2017, infatti, in tutti i casi in cui l’intermediario è intervenuto anche nel pagamento del canone, dopo il versamento della ritenuta è altresì tenuto a trasmettere l’apposita certificazione, la quale assolve anche l’obbligo di invio della comunicazione.
Pertanto, la comunicazione dovrà essere inviata esclusivamente nei casi in cui l’intermediario, pur avendo favorito la conclusione del contratto, non è successivamente intervenuto nel pagamento.
Così individuati i soggetti con riferimento ai quali trova applicazione il richiamato obbligo, è necessario altresì precisare che l’adempimento non riguarderà tutti i contratti stipulati nell’anno 2017.
Infatti, con la circolare AdE 24/E/2017 è stato precisato che l’obbligo di comunicazione riguarda soltanto i contratti di locazione breve stipulati dopo il 1° giugno 2017.
Si ricorda, sul punto, che l’articolo 1326 cod. civ. considera concluso il contratto nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte: non rileva, quindi, ai fini dell’applicazione della norma, la data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’immobile. Pertanto:
- se la conclusione delle trattative è avvenuta prima del 1° giugno 2017, ovvero il conduttore ha ricevuto la conferma della prenotazione entro la suddetta data, gli intermediari non sono tenuti a comunicare i dati del contratto (o ad operare la ritenuta sui pagamenti),
- se la conclusione delle trattative è avvenuta dopo il 1° giugno 2017 e l’intermediario non è intervenuto nel pagamento del canone, opera l’obbligo di invio della comunicazione entro il prossimo 30 giugno.
Allo stesso modo, si ritiene che debbano essere oggetto di comunicazione esclusivamente i dati dei contratti le cui trattative si siano concluse entro il 31.12.2017: la conclusione delle trattative dopo il suddetto termine, infatti, aderendo all’interpretazione appena richiamata, imporrebbe la comunicazione dei dati il prossimo anno.
Da ultimo, pare opportuno precisare che la pubblicazione delle specifiche tecniche appena pochi giorni prima della scadenza prevista per l’adempimento non può non sollevare alcune perplessità.
Invero, nei giorni scorsi era stato richiamato un possibile differimento dell’adempimento, in considerazione del mancato rispetto del termine di sessanta giorni previsto dall’adozione del provvedimento.
Deve infatti ricordarsi come, ai sensi dell’articolo 3 L. 212/2000, “le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”.
Stupisce, tuttavia, che la stessa Agenzia delle Entrate non si sia espressa sul punto, a differenza di quanto accaduto in passato con riferimento ad altri adempimenti.
La suddetta precisazione sarebbe stata quantomeno opportuna, soprattutto se si considera che l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997, ovvero con la sanzione da 250 a 2.000 euro.
La sanzione è ridotta alla metà solo se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
