I contratti oggetto di prelazione agraria

Si ricorda come l’enfiteusi, disciplinata dagli articoli 957-977 cod. civ., consiste nella concessione all’enfiteuta del diritto, alienabile e ipotecabile, di utilizzo di un fondo e di ritrarre gli eventuali frutti, a fronte di un corrispettivo pattuito tra le parti e dell’obbligo di migliorarlo. Tale diritto può essere concesso sia in via temporanea sia perpetua.

Di contra, il successivo comma 2 dell’articolo 8 richiamato, stabilisce che non scatta il diritto di prelazione in oggetto nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità.

Alla luce del quadro di riferimento delineato, presupposto per il sorgere del diritto di prelazione è l’onerosità del trasferimento del fondo, ragion per cui si devono escludere dalla fattispecie tutte le cessioni a titolo gratuito, rientrandovi a pieno titolo le donazioni.

Fattispecie similare è quella del negotium mixtum cum donatione che si verifica tutte le volte in cui il fondo viene ceduto a un prezzo inferiore a quello reale con l’intento evidente di arricchire la parte acquirente in ragione del delta esistente tra i due valori. In questo caso la giurisprudenza di legittimità propende per l’inapplicabilità del diritto di prelazione alla fattispecie (cfr. sentenze n. 6711/2011 e n. 7969/1991), in quanto prevale l’animusdonandi; tuttavia, avendo riguardo alla ratio sottesa al diritto, consistente, lo ripetiamo, nell’agevolare la ricostituzione di compendi minimi e nella tutela della proprietà coltivatrice, si è del parere che sarebbe preferibile e più logico ammettere il diritto dell’esercizio, con la precisazione che lo stesso dovrebbe agire in ragione del reale valore del fondo.

Come detto, la caratteristica che comporta l’azionamento del diritto di prelazione agraria è l’onerosità della compravendita, fattispecie che si manifesta in ipotesi di cessione del terreno a fronte della costituzione di una rendita vitalizia in capo al cedente (cfr. Cassazione, sentenza n. 7679/1986), in quanto anche in questo caso è ravvisabile l’intento delle parti di stipulare un contratto la cui causa consiste nello scambio tra il fondo e una prestazione patrimoniale definita nel quantum periodico.

Al contrario, seppur similare, non si ravvisa l’applicabilità della prelazione nel caso di donazione con obbligo in capo al donatario di eseguire determinate prestazioni in favore del donante o di una terza persona individuata, poiché in tal caso, le prestazioni periodiche rappresentano un accessorio di un contratto che è e rimane quello della donazione (cfr. Cassazione, sentenza n. 7679/1986).

Caso particolare è quello in cui il fondo venga alienato in ragione di una cessio bonorum come disciplinata dall’articolo 1977 cod. civ. e quindi il fondo sia oggetto di un  contratto con cui un debitore incarica i suoi creditori o alcuni di essi ad alienare tutti o alcuni suoi beni al fine di ripartirne fra loro il ricavato in soddisfacimento dei crediti. Anche in questa fattispecie si rende applicabile la prelazione agraria (cfr. Cassazione, sentenza n. 5548/1979).

Come anticipato, il comma 2 individua alcune fattispecie per le quali non è esercitabile il diritto, tra le quali vi è la permuta. In giurisprudenza è stato affermato come tale previsione si rende applicabile anche in presenza di una permuta con conguaglio in denaro, a condizione, tuttavia, che esso sia previsto al solo fine di pareggiare il valore dei beni oggetto di permuta (cfr. Cassazione, sentenze n. 4729/1982, n. 7391/1990 e n. 10573/1990). Al contrario, sempre a parere della giurisprudenza di legittimità, l’esclusione non agisce quando il bene permutato sia costituito da un bene fungibile (cfr. sentenze n.5829/1985 e n. 863/1989).

Sempre il comma 2 prevede che non si applichi la prelazione agraria quando il fondo è ceduto nel contesto di una procedura fallimentare e di una liquidazione coatta, nulla affermando, in merito all’estendibilità di tale esenzione alle procedure concordatarie. Sul punto consta una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 4935/2010, con cui i giudici hanno ritenuto applicabile il diritto in ragione del fatto che la fattispecie non rientra “tra quelle in cui l’art. 8, comma 2, l. 26 maggio 1965 n. 590 esclude la prelazione, e costituendo detta vendita una normale ipotesi di alienazione volontaria (giacché non prescinde dalla volontà del proprietario concedente), rispetto alla quale la tutela del coltivatore insediato sul fondo deve essere circondata da quelle stesse garanzie legislative che il coltivatore medesimo riceverebbe qualora la vendita fosse stata stipulata dal proprietario concedente in proprio; né può invocarsi, al fine di negare l’esistenza del diritto di prelazione, l’esigenza di tutela dell’interesse del ceto creditorio – che non può prevalere su quello, costituzionalmente riconosciuto, del coltivatore alla formazione della proprietà diretto-coltivatrice – non potendo reputarsi incompatibili con le ragioni dei creditori i tempi indicati dallo stesso art. 8 citato sia per l’esercizio del diritto di prelazione, che per il versamento del prezzo, tanto più che i termini di pagamento indicati dal liquidatore possono andare ben oltre quelli previsti dalla anzidetta norma“.

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