Corrette aliquote Iva per gli interventi edilizi

Una Srl immobiliare esercita le seguenti attività:

• prevalente – compravendita di immobili in conto proprio: acquista, esegue una ristrutturazione più o meno ampia (generalmente manutenzione straordinaria) e rivende;
• secondaria – locazione di beni immobili propri. Anche su questi a volte vengono prima eseguiti lavori di recupero.

Gli immobili sono tutti abitativi (generalmente appartamenti in condominio).

I quesiti riguardano l’aliquota agevolata Iva 10%:

1) Iva 10% su immobili abitativi posseduti da imprese: sulle prestazioni di servizi (escluse quelle rese da professionisti) relative a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari a prevalente destinazione abitativa privata, è prevista l’Iva ridotta al 10% ai sensi dell’articolo 7, L. 488/1999. Tale aliquota è applicabile anche agli immobili posseduti dalla società o è una norma riferita solo agli immobili posseduti da privati? Ciò a prescindere che la fattura sia con addebito dell’Iva o in reverse charge? Si precisa che la società esegue gli interventi in conto proprio, quindi il rapporto con le imprese edili che eseguono i lavori è di appalto e non subappalto;

2) fornitura con posa in opera: la fornitura con posa in opera di beni significativi e non significativi (qualificata come una vendita e non come una prestazione di servizi) destinati a tali immobili abitativi della società sconta l’aliquota propria del bene sull’importo totale della fornitura? Oppure la posa in opera è fatturabile al 10%? La circolare n. 71/E/2000, punto 3.3, sembra aprire a questa seconda possibilità;

3) beni significativi forniti nell’appalto: se la risposta alla prima domanda è positiva, si pone il problema dei beni significativi, che devono essere fatturati con la propria aliquota Iva e non al 10%.

Quando l’impresa fornisce beni significativi (quelli tassativamente previsti dalla norma) l’Iva ridotta al 10% si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. In pratica, l’aliquota del 10% sui beni si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi, sul resto si applica l’Iva al 22%.

Tale “agevolazione” si applica anche se il cliente è una società, chiaramente fuori da situazioni di subappalto, oppure in tal caso tutto il bene significativo va assoggettato alla propria aliquota?

La norma si applica anche in caso di reverse charge ai sensi della lettera a-ter) dell’articolo 17, comma 6, D.P.R. 633/1972? Chiaramente non si applica per subappalto ai sensi della lettera a) dell’articolo 17, comma 6, D.P.R. 633/1972.

Il dubbio sorge dall’interpretazione fornita dalla circolare n. 37/E/2015, punto 13, che nega tale possibilità, citando la precedente circolare n. 71/E/2000, punto 3.2 (che però si riferisce ai subappalti, la lettera “a-ter” non esisteva ancora).

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