Credito d’imposta per riacquisto della prima casa
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’articolo 7 L. 448/1998 prevede, a favore del contribuente che venda l’immobile acquistato in precedenza fruendo dell’agevolazione prima casa, il sorgere di un credito d’imposta ove questo acquisti a qualsiasi titolo un nuovo immobile in presenza delle condizioni per fruire dell’agevolazione prima casa, entro un anno dal momento in cui ha proceduto alla vendita.
Il credito d’imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in relazione al primo acquisto agevolato, a condizione che lo stesso non sia superiore all’imposta di registro o all’Iva dovute sul secondo acquisto (in buona sostanza il credito d’imposta è pari al minor importo tra l’imposta pagata in relazione ai due acquisti agevolati).
Schematizzando, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta in presenza delle seguenti condizioni:
- il contribuente deve aver goduto dell’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare per il quale è stata pagata l’Iva o l’imposta di registro (è opportuno ricordare che l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 19/E/2001, ha precisato che il credito non sorge laddove l’acquisto sia avvenuto per successione o donazione);
- il contribuente entro un anno dalla vendita dell’immobile proceda all’acquisto di altro immobile abitativo a qualsiasi titolo (o che acquisti una nuova casa ed entro un anno rivenda quella posseduta);
- il contribuente deve possedere le condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa (di cui all’articolo 1, Nota II-bis allegata al D.P.R. 131/1986 cui si rinvia), e non si realizzi la decadenza dall’agevolazione già goduta per il primo acquisto (in presenza delle condizioni “prima casa” sul nuovo acquisto si evita la decadenza dall’agevolazione).
Una volta verificata la presenza dei requisiti per la maturazione del credito d’imposta, è necessario procedere alla verifica del quantum spettante e delle modalità di utilizzo dello stesso.
Relativamente al primo aspetto (quantum), come già anticipato, il credito d’imposta è pari al minor importo tra l’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, e l’imposta di registro o l’Iva corrisposta in relazione al secondo acquisto agevolato.
Per quanto riguarda le modalità di utilizzo del credito, la questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate in diversi documenti di prassi (circolare AdE 18/E/2013, circolare AdE 17/E/2015 e circolare AdE 7/E/2018), in cui è stato chiarito che il credito d’imposta può essere utilizzato alternativamente:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto, nel qual caso la volontà di fruire del credito avviene già nell’atto di acquisto (è quindi precluso l’utilizzo del credito a scomputo dell’Iva);
- per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi tramite il modello F24.
E’ bene osservare che l’utilizzo del credito a scomputo dell’Irpef o in compensazione con il modello F24 (punti 3 e 4 dettati in precedenza) richiedono l’indicazione dello stesso nel quadro CR, sezione II, del modello Redditi.
Tuttavia, come precisato dalle stesse istruzioni al modello Redditi, il rigo CR7 (dedicato al credito d’imposta in esame) non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito d’imposta in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina (precedente punto 1), ovvero in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero delle imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (punto 2 precedente).
In altre parole, l’ipotesi più frequente di compilazione del quadro CR riguarda il riacquisto della prima casa con pagamento dell’Iva, poiché in tale ipotesi non è possibile utilizzare il credito a scomputo di tale tributo. È pertanto probabile che il contribuente proceda al suo utilizzo nel modello Redditi (o in compensazione), con conseguente obbligo di indicazione nel quadro CR del modello Redditi.
